Miten vuokralaisen luottotiedot tarkistetaan oikein?

Vuokralaisen luottotiedot tarkistetaan pyytämällä ensin vuokralaisehdokkaan kirjallinen suostumus, minkä jälkeen vuokranantaja tilaa luottotietoraportin joko Suomen Asiakastieto Oy:n tai Dun & Bradstreet Finland Oy:n verkkopalvelusta henkilön henkilötunnuksella. Tarkistus perustuu luottotietolakiin, joka antaa vuokranantajalle oikeuden tarkistaa luottotiedot ennen vuokrasopimuksen solmimista. Alla käymme läpi koko prosessin vaihe vaiheelta: kuka saa tarkistaa, mistä tiedot haetaan, mitä raportista kannattaa katsoa ja miten toimia, jos merkintöjä löytyy.

Kuka saa tarkistaa vuokralaisen luottotiedot?

Vuokranantajalla on laillinen oikeus tarkistaa vuokralaisehdokkaan luottotiedot ennen vuokrasopimuksen tekemistä. Oikeus perustuu luottotietolakiin (527/2007), joka säätelee tarkasti, kuka saa tarkastella luottotietoja, milloin ja millä perusteella. Laki suojaa samalla vuokralaisen yksityisyyttä: kenenkään luottotietoja ei saa tarkistaa ilman lainmukaista perustetta ja asiallista syytä.

Vuokrasuhteen aikana luottotietojen tarkistaminen on rajatumpaa. Vuokranantaja voi tarkistaa vuokralaisen tiedot uudelleen ainoastaan silloin, kun tarkoituksena on periä maksamatta jääneitä vuokria. Tarkistus ei siis ole jatkuva oikeus, vaan se on sidottu selkeään tarpeeseen.

Myös kiinteistönvälittäjällä on oikeus tarkistaa luottotiedot toimiessaan vuokranantajan toimeksiantajana. Välityslain 8 § velvoittaa välitysliikkeen huolehtimaan tarkistuksesta osana huolellisuusvelvollisuuttaan. Tämä on yksi konkreettinen syy, miksi ammattivälittäjän käyttäminen helpottaa vuokranantajan arkea.

Yksi ehto on ehdoton: vuokralaisehdokkaan suostumus on aina pakollinen. Ilman sitä luottotietoja ei saa lain mukaan tarkistaa. Vuokralaisella on lisäksi oikeus saada tieto siitä, että hänen tietojaan on tarkistettu, sillä tarkistuksesta jää aina loki rekisteriin.

Mistä ja miten luottotiedot tarkistetaan käytännössä?

Luottotiedot tarkistetaan Suomessa kahdesta virallisesta luottotietorekisteristä: Suomen Asiakastieto Oy:n tai Dun & Bradstreet Finland Oy:n ylläpitämistä rekistereistä. Käytännössä tarkistus tehdään näiden palveluntarjoajien verkkopalveluissa tunnistautumalla verkkopankilla tai mobiilivarmenteella, minkä jälkeen raportti on ladattavissa heti.

Prosessi etenee seuraavassa järjestyksessä:

1. Pyydä vuokralaisehdokkaalta kirjallinen suostumus luottotietojen tarkistamiseen. Suostumus kannattaa pyytää jo vuokrahakemuksen yhteydessä esimerkiksi sähköpostilla tai valmiilla lomakkeella.
2. Kirjaudu valitsemaasi verkkopalveluun, kuten Asiakastiedon Omatieto-palveluun, tunnistautumalla.
3. Syötä vuokralaisehdokkaan henkilötunnus ja tilaa raportti. Raportti on yleensä saatavilla välittömästi.
4. Säilytä raportti vain niin kauan kuin se on tarpeen, ja hävitä se asianmukaisesti jälkeenpäin.

Tarkistus on vuokranantajalle maksullinen, mutta aiheutuneet kulut ovat vähennyskelpoisia verotuksessa tulonhankintakuluina. Kannattaa myös mainita jo vuokrailmoituksessa, että luottotiedot tarkistetaan, jolloin ehdokas tietää tämän heti alusta alkaen.

Huomionarvoinen rajoitus koskee positiivista luottotietorekisteriä, joka otettiin käyttöön huhtikuussa 2024. Yksityisellä vuokranantajalla ei ole oikeutta hakea tietoja tästä rekisteristä, sillä se on rajattu luotonantajien käyttöön. Vuokranantajan tarkistuskanavat ovat siis edelleen Asiakastieto ja Dun & Bradstreet.

Mitä luottotietoraportista kannattaa katsoa?

Luottotietoraportista selviävät henkilön maksuhäiriömerkinnät, niiden tyyppi, velkojat, summat sekä se, kuinka tuoreita merkinnät ovat. Raportista näkyvät myös käräjäoikeuksien tuomiot ja ulosottomenettelyssä todetut varattomuudet. Merkintöjen ikä ja luonne ovat usein tärkeämpiä kuin pelkkä merkintöjen olemassaolo.

Raporttia tulkittaessa kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti seuraaviin seikkoihin:

• Merkintöjen tuoreus: Vanha, kertaluonteinen maksuhäiriö kertoo eri tarinaa kuin tuoreet, toistuvat merkinnät.
• Velkojien laatu: Hälytysmerkkejä ovat merkinnät, joiden velkojina on vuokrataloyhtiöitä, perintätoimistoja tai yksityishenkilöitä.
• Merkintöjen määrä ja kehityssuunta: Jos merkinnät ovat vähentyneet ja velkoja on maksettu takaisin, tilanne voi olla hallinnassa.
• REF-merkintä: Tämä tarkoittaa, että merkinnän aiheuttanut velka on maksettu kokonaan. Maksettu velka poistuu rekisteristä kuukauden kuluessa ilmoituksesta.

Luottotietolain uudistus joulukuussa 2022 muutti merkintöjen säilytysaikoja merkittävästi. Tietosuojavaltuutetun toimiston mukaan maksuhäiriömerkintä poistuu nyt kuukauden kuluessa siitä, kun velka on ilmoitettu maksetuksi, eikä uusi merkintä enää pidennä vanhan merkinnän säilytysaikaa. Tämä tarkoittaa, että raportti kuvaa aiempaa tarkemmin hakijan nykyistä tilannetta.

Pelkkä luottotietoraportti ei anna täydellistä kuvaa. Luottotietojen rinnalla kannattaa pyytää palkkatodistus tai muu selvitys maksuvalmiudesta sekä tiedustella aiempaa vuokrahistoriaa. Kokonaisarvio on aina luotettavampi kuin yksittäinen asiakirja.

Voiko vuokralainen kieltäytyä luottotietojen tarkistuksesta?

Kyllä, vuokralainen voi kieltäytyä antamasta suostumuksensa luottotietojen tarkistamiseen. Kieltäytyminen on laillinen oikeus, mutta sillä on käytännön seurauksia: vuokranantajalla on oikeus hylätä hakemus tai olla jatkamatta vuokrasopimusneuvotteluja ilman tarkistusta.

Kieltäytyminen ei siis estä vuokranantajaa valitsemasta toista hakijaa. Siksi vuokranantajan kannattaa mainita luottotietojen tarkistuksesta jo vuokrailmoituksessa. Tämä antaa ehdokkaalle mahdollisuuden kertoa mahdollisesta merkinnästä itse etukäteen, mikä usein luo luottamusta ja avaa rakentavan keskustelun.

Vuokralainen voi myös itse hankkia oman luottotietoraporttinsa ja toimittaa sen vuokranantajalle. Jokaisella on oikeus tehdä itseään koskeva rekisterikysely kerran vuodessa maksuttomasti. Tämä vaihtoehto sopii tilanteisiin, joissa vuokralainen haluaa osoittaa avoimuutensa mutta ei halua antaa vuokranantajalle suoraa hakuoikeutta.

Vuokranantajan on kuitenkin syytä aina tarkistaa luottotiedot itse ja varmistaa samalla ehdokkaan henkilöllisyys. Vastaan on tullut tapauksia, joissa ehdokas on toimittanut väärennetyt henkilö- tai tulotiedot. Omakohtainen tarkistus on ainoa tapa varmistua tietojen oikeellisuudesta.

Mitä tehdä, jos vuokralaisella on maksuhäiriömerkintä?

Laki ei kiellä vuokraamasta asuntoa henkilölle, jolla on maksuhäiriömerkintöjä. Merkintä ei siis ole automaattinen este, vaan vuokranantajan tehtävä on arvioida kokonaistilanne harkiten ja avoimesti. Tärkeintä on selvittää, onko vuokranmaksukyky olemassa tänään, ei se, mitä tapahtui vuosia sitten.

Jos raportissa on merkintöjä, vuokranantajalla on käytettävissä useita tapoja pienentää riskiä:

• Vakuus: Vuokralaiselta voi pyytää enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden.
• Takaus: Käteisvakuuden sijaan tai sen lisäksi voidaan käyttää takausta. Takaajan enimmäisvastuuta ei ole rajoitettu samalla tavalla kuin vakuuden määrää, joten takaus voi olla vakuutta kattavampi vaihtoehto. Takaajan luottotiedot kannattaa myös tarkistaa.
• Tuloselvitys: Pyydä palkkatodistus, opintotukipäätös tai muu osoitus säännöllisistä tuloista.
• Avoin keskustelu: Kysy hakijalta suoraan merkintöjen taustasta. Maksuhäiriö voi johtua tilapäisestä elämäntilanteesta, kuten sairastumisesta tai työttömyydestä, joka on jo ohi.

Erityistä varovaisuutta kannattaa noudattaa, jos raportissa näkyy vuokrarästejä aiemmilta vuokranantajilta tai merkinnät ovat hyvin tuoreita ja niitä on useita. Nämä ovat selkeitä varoitusmerkkejä siitä, että tilanne ei välttämättä ole hallinnassa.

Henkilö, jolla on maksuhäiriömerkintä, voi silti olla tunnollinen ja sitoutunut vuokralainen. Suomen Vuokranantajien mukaan luottotietonsa menettänyt henkilö tietää usein, kuinka vaikeaa asunnon saaminen on, ja haluaa pitää sen. Kokonaisarvio, johon kuuluvat tulot, vuokrahistoria ja avoin kommunikaatio, on aina pelkkää raporttia luotettavampi pohja päätökselle.