Mitä vuokravakuus saa laillisesti enimmillään olla?

Vuokravakuus saa laillisesti olla enimmillään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Tämä raja on kirjattu asuinhuoneiston vuokrauslakiin, ja suurempaa vakuutta vaativa sopimusehto on mitätön riippumatta siitä, suostuisiko vuokralainen siihen. Alla käymme läpi vakuuden muodot, palautusajat ja sen, voiko vakuutta korottaa kesken vuokrasuhteen.

Kuinka monta kuukauden vuokraa vakuus saa enimmillään kattaa?

Vuokravakuus saa olla enimmillään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) määrittelee tämän rajan pakottavana oikeutena: jos sopimuksessa vaaditaan suurempaa vakuutta, ehto on mitätön eikä sido vuokralaista. Käytännössä enimmäismäärä tarkoittaa, että 500 euron kuukausivuokralla suurin mahdollinen vakuus on 1 500 euroa.

Tärkeää on huomata, että laki asettaa ainoastaan enimmäismäärän, ei minimivakuutta. Vuokranantaja voi siis pyytää yhden tai kahden kuukauden vuokraa vastaavaa summaa, ja käytännössä markkinoilla yleisin vakuus onkin yhden tai kahden kuukauden vuokra. Vuokranantaja voi myös halutessaan luopua vakuudesta kokonaan.

On myös hyvä tietää, että kolmen kuukauden raja koskee sopijapuolen itsensä asettamaa vakuutta. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu (KKO 2017:91) on vahvistanut, että kolmannen osapuolen antama takaus ei kuulu saman rajoituksen piiriin, joten takaajan vastuu voi periaatteessa ylittää kolmen kuukauden summan.

Missä muodossa vuokravakuus voidaan maksaa?

Vuokravakuus voidaan maksaa rahana tai muuna omaisuutena, kuten sitoumuksina tai osakkeina. Vakuuden muoto on sopimuksenvarainen asia, ja osapuolet voivat sopia siitä vapaasti. Käytännössä ylivoimaisesti yleisin tapa on rahasuoritus.

Rahamuotoinen vakuus voidaan toimittaa kahdella tavalla: suoraan vuokranantajan tilille tai erilliselle vuokravakuustilille. Vuokralaisen kannalta suositeltavin vaihtoehto on vuokralaisen omalle nimelle avattu tili, jolloin tilille kertyvä korko hyödyttää vuokralaista eikä vuokranantajaa. Jos raha maksetaan vuokranantajan tilille, kannattaa sopia erikseen siitä, miten korkohyöty käsitellään.

Vaihtoehtona rahatalletukselle on myös pankkitakaus, jossa pankki antaa takauksen vuokralaisen puolesta. Tämä sopii tilanteisiin, joissa vuokralainen ei halua sitoa suurta summaa rahaa vakuudeksi, vaikka maksukyky olisikin hyvä. Pankkitakauksesta peritään yleensä pieni vuosimaksu. Erityistapauksissa myös vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus tai sosiaalitoimen maksusitoumus voi toimia vakuutena.

Vuokranantajalla on velvollisuus säilyttää saamaansa vakuutta huolellisesti ja erillään omasta omaisuudestaan koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus on aina vuokralaisen omaisuutta, vaikka se olisikin vuokranantajan hallussa.

Milloin vuokranantajan on palautettava vakuus?

Vuokranantajan on palautettava vakuus tai ilmoitettava sen pidättämisestä viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai asunnon hallinnan palauttamisesta. Tämä määräaika on kirjattu uuteen huoneenvuokralakiin (531/2026), joka tulee voimaan 1.10.2026 ja koskee pääsääntöisesti myös ennen sen voimaantuloa tehtyjä sopimuksia.

Vakuus palautetaan täysimääräisenä, kun vuokralaisella ei ole maksamattomia vuokria tai muita sopimusvelvoitteita, avaimet on luovutettu, asunto on siivottu asianmukaisesti ja mahdollinen kuntotarkastus on tehty. Jos vuokranantajalla on peruste pidättää osa vakuudesta, hänen on ilmoitettava tästä perusteluineen 14 päivän kuluessa ja palautettava loppuosa viivytyksettä.

Uusi laki tuo mukaan myös selkeät seuraamukset: jos vuokranantaja laiminlyö palautusvelvollisuutensa tai jättää ilmoituksen tekemättä, vuokralaisella on oikeus saada korvauksena viidesosa palauttamatta jääneestä summasta. Lisäksi perusteettomasta vakuuden pidättämisestä voi seurata vahingonkorvausvastuu. Todistustaakka on vuokranantajalla.

Voiko vuokravakuuden korottaa kesken vuokrasuhteen?

Vuokranantaja ei voi korottaa vuokravakuutta yksipuolisesti kesken vuokrasuhteen. Vakuuden määrä on osa vuokrasopimuksen ehtoja, ja sopimusehtoja voidaan muuttaa ainoastaan molempien osapuolten yhteisellä sopimuksella. Yksipuolinen korotus tai sopimusehto, joka antaa vuokranantajalle oikeuden korottaa vakuutta ilman vuokralaisen suostumusta, on mitätön.

Sama periaate koskee myös vuokran korottamista: jos korotusmahdollisuudesta ei ole sovittu jo alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vuokranantajalla ei ole oikeutta tehdä muutoksia yksipuolisesti. Käytännössä vuokranantajalla on kaksi vaihtoehtoa, jos hän haluaa muuttaa vakuuden määrää: neuvotella asiasta vuokralaisen kanssa ja sopia muutoksesta kirjallisesti tai irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja tehdä uusi sopimus uusin ehdoin.

On myös syytä huomata, että uusi huoneenvuokralaki (531/2026) sisältää siirtymäsäännöksiä, joiden mukaan vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös kuuluu poikkeuslistaan. Tämä tarkoittaa käytännössä, että vanhoihin sopimuksiin jää vakuuden enimmäismäärän osalta vanha sääntely, ellei toisin sovita. Jos asunnon vaihtoa tai vuokrasopimuksen ehtoja harkitsee, Vuokralaiset ry:n tietopaketti tarjoaa hyvän lähtökohdan omien oikeuksien selvittämiseen.