Mitä kiinteistönvälittäjä tekee ostajan hyväksi kaupassa?

Kiinteistönvälittäjä tekee ostajan hyväksi huomattavasti enemmän kuin pelkän asuntoesittelyn järjestämisen. Välittäjä selvittää kohteen taustat, avustaa tarjouksen laadinnassa, neuvottelee hinnasta ja varmistaa, että kaupantekotilaisuus sujuu juridisesti oikein. Alla käymme läpi kuusi keskeistä kysymystä, jotka ostajan kannattaa tuntea ennen kuin astuu ensimmäiseen näyttöön.

Kenen etuja välittäjä oikeasti ajaa kaupassa?

Kiinteistönvälittäjä on lähtökohtaisesti myyjän toimeksiannosta liikkeellä, ja välityspalkkion maksaa myyjä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että ostajan edut sivuutetaan: Hyvä välitystapa velvoittaa välittäjän toimimaan molempien osapuolten edun mukaisesti, antamaan ostajalle kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot ja kohtelemaan kummankin puolen intressejä tasapuolisesti.

Käytännössä tämä näkyy niin, että välittäjä ei saa salata ostajalta tietoa, joka voisi vaikuttaa kaupantekopäätökseen. Jos kohteessa on tiedossa kosteusvaurio, taloyhtiöllä on suuri tuleva remontti tai asiakirjoissa on epäselvyyksiä, välittäjällä on lakisääteinen tiedonantovelvollisuus kertoa niistä ostajalle. Sp-Kodin välittäjät ovat sitoutuneet noudattamaan Hyvää välitystapaa kaikissa kaupan vaiheissa, mikä antaa ostajalle konkreettisen suojan.

Ostajan kannattaa silti muistaa, että välittäjä ei ole ostajan asiamies samassa mielessä kuin erillinen ostotoimeksiantovälittäjä olisi. Välittäjä tasapainottaa molempien osapuolten intressit, mutta kaupan ehtojen aktiivinen ajaminen ostajan näkökulmasta on ostajan oma vastuu tai erillisen ostotoimeksiannon tehtävä.

Mitä välittäjä selvittää kohteesta ostajan puolesta?

Välittäjällä on selonottovelvollisuus, joka tarkoittaa velvollisuutta hankkia ja tarkistaa kohteeseen liittyvät olennaiset tiedot ennen kuin asunto laitetaan myyntiin. Ostajan kannalta tämä on merkittävä turva: ammattilainen on jo käynyt läpi asiakirjat, taloyhtiön tiedot ja kohteen kunnon ennen kuin ostaja edes astuu ovesta sisään.

Käytännössä välittäjä selvittää muun muassa seuraavat asiat:

• Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön taloudellinen tilanne, mukaan lukien tulevat remontit ja lainaosuudet
• Yhtiöjärjestys ja mahdolliset lunastuslausekkeet
• Asunnon hallintaoikeus ja rasitteet
• Tiedossa olevat vauriot, korjaustarpeet ja tehdyt remontit
• Kiinteistöissä lainhuuto, rasitustodistus ja mahdolliset kaavamääräykset

On tärkeää huomata, että asunto-osakkeen ja kiinteistön välillä on merkittävä ero: niitä säätelevät eri lait (Asuntokauppalaki ja Maakaari), ja selvitettävät asiakirjat poikkeavat toisistaan. Ammattitaitoinen välittäjä tuntee tämän eron ja osaa kohdistaa selonottovelvollisuuden oikein kohteen luonteen mukaan.

Miten välittäjä auttaa tarjouksen tekemisessä ja hintaneuvottelussa?

Välittäjä auttaa ostajaa ymmärtämään, onko pyyntihinta markkinaehtoinen, ja selittää tarjousprosessin pelisäännöt. Välittäjä ei voi neuvotella ostajan puolesta myyjää vastaan, mutta hän välittää tarjoukset ja vastatarjoukset neutraalisti ja varmistaa, että molemmat osapuolet ymmärtävät tarjousten ehdot.

Ostajalle on hyötyä siitä, että välittäjä tuntee alueen toteutuneet kauppahinnat. Tämä auttaa arvioimaan, onko tarjottava summa realistinen suhteessa markkinaan. Välittäjä osaa myös kertoa, mitkä ehdot tarjouksessa ovat tavanomaisia ja mitkä voivat hidastaa tai estää kaupan syntymisen.

Tarjoukseen voidaan sisällyttää ehtoja, kuten kuntotarkastuksen tekeminen ennen kaupan sitovuutta. Välittäjä selittää, mitä tällaiset ehdot käytännössä tarkoittavat ja miten ne kirjataan oikein. Tämä on erityisen tärkeää ensiasunnon ostajalle, jolle prosessi on uusi.

Mitä tapahtuu kaupantekotilaisuudessa ja mikä on välittäjän rooli?

Kaupantekotilaisuudessa välittäjä huolehtii siitä, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa, kauppakirja vastaa sovittuja ehtoja ja molemmat osapuolet ymmärtävät allekirjoittamansa sopimuksen sisällön. Välittäjä toimii tilanteessa kaupan käytännöllisenä koordinaattorina. Kauppa voidaan nykyään tehdä myös sähköisesti DIAS-järjestelmän kautta, jolloin kaupanteko ei edellytä fyysistä kokoontumista.

Kaupantekopäivänä välittäjä myös varmistaa, että varainsiirtoveron maksaminen on selvitetty ja avainten luovutus tapahtuu sovitusti. Ostajan ei tarvitse tuntea jokaista yksityiskohtaa etukäteen, kun välittäjä on paikalla opastamassa prosessin läpi.

Voiko ostaja käyttää omaa välittäjää myyjän välittäjän rinnalla?

Kyllä, ostaja voi tehdä erillisen ostotoimeksiannon oman välittäjänsä kanssa. Ostotoimeksiannossa välittäjä etsii ostajan toiveiden mukaisia kohteita, myös sellaisia, jotka eivät ole julkisessa myynnissä. Tämä on eri palvelu kuin myyjän toimeksianto, ja siitä syntyy oma palkkio ostajalle, jos kaupat syntyvät.

Ostotoimeksianto on erityisen hyödyllinen silloin, kun ostajalla on tarkat kriteerit mutta sopivaa kohdetta ei löydy avoimelta markkinalta. Välittäjä voi lähestyä suoraan yksityisiä omistajia tai hyödyntää omaa verkostoaan kohteiden löytämiseksi. Ostotoimeksianto ei sido ostajaa kauppaan, vaikka sopiva kohde löytyisi.

Tavallisessa tilanteessa, jossa ostaja löytää kohteen myyjän välittäjän kautta, erillistä ostotoimeksiantoa ei tarvita. Myyjän välittäjän Hyvän välitystavan mukainen toiminta suojaa ostajaa riittävästi normaalissa asuntokauppaprosessissa.

Milloin välittäjän käyttäminen kannattaa ostajan näkökulmasta eniten?

Välittäjän käyttäminen hyödyttää ostajaa eniten silloin, kun kauppa on monimutkainen, kohde on kiinteistö eikä asunto-osake, tai kun ostajalla ei ole aiempaa kokemusta asuntokaupasta. Myös tiukassa markkinatilanteessa, jossa kohteet menevät nopeasti, ammattilaisen tuki tarjouksen laadinnassa voi ratkaista kaupan onnistumisen.

Ensiasunnon ostajalle välittäjän rooli on erityisen arvokas, koska prosessi lakitermeineen, asiakirjoineen ja aikatauluineen voi tuntua ylivoimaiselta ilman opastusta. Sp-Kodin välittäjät tukevat ensiasunnon ostajaa koko matkan asuntohaaveista avainten luovutukseen.

Myös silloin, kun ostaja haluaa löytää kodin nopeasti tai etsii kohdetta tietyltä alueelta, ostotoimeksianto on tehokas väline. Sp-Kodin valtakunnallinen verkosto ja tiivis yhteistyö Säästöpankin kanssa tarkoittavat, että ostaja voi saada sekä sopivan kodin että kilpailukykyisen lainatarjouksen saman katon alta, mikä tekee koko prosessista huomattavasti sujuvampaa.

Jos asunnon osto on ajankohtaista tai suunnitteilla, ota yhteyttä lähimpään Sp-Koti-toimipisteeseen ja kysy lisää ostajan palveluista.