Mitä oikeuksia myyjällä on jos välittäjä toimii epäammattimaisesti?

Jos välittäjä toimii epäammattimaisesti, myyjällä on oikeus reklamoida virheestä, vaatia hinnanalennusta välityspalkkiosta tai korvausta aiheutuneesta vahingosta ja tarvittaessa purkaa välityssopimus. Oikeudet perustuvat lakiin kiinteistönvälityksestä ja vuokrahuoneiston välityksestä sekä alan Hyvän välitystavan ohjeeseen. Alla käymme läpi tarkemmin, milloin välittäjä on ylittänyt sallitun virheen rajan ja miten myyjä voi toimia tilanteen korjaamiseksi.

Mitä velvollisuuksia kiinteistönvälittäjällä on myyjää kohtaan?

Kiinteistönvälittäjällä on kolme keskeistä velvollisuutta myyjää kohtaan: selonottovelvollisuus, tiedonantovelvollisuus ja huolellisuusvelvollisuus. Selonottovelvollisuus tarkoittaa, että välittäjän on oma-aloitteisesti selvitettävä kohteeseen liittyvät olennaiset tiedot ennen myyntiä. Tiedonantovelvollisuus velvoittaa välittäjän kertomaan nämä tiedot rehellisesti sekä myyjälle että ostajalle. Huolellisuusvelvollisuus puolestaan edellyttää, että koko myyntiprosessi hoidetaan ammattitaidolla alusta loppuun.

Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että välittäjän on hankittava isännöitsijäntodistus ja muut pakolliset asiakirjat, tarkistettava taloyhtiön tiedot sekä huolehdittava kauppakirjan oikeellisuudesta. Välittäjä ei saa antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja myyntihinnasta, kohteen kunnosta tai muista kauppaan vaikuttavista seikoista.

Myyjän edun valvominen on osa välittäjän ammattiroolia. Vaikka välittäjä toimii molempien osapuolten asiamiehenä, hänellä on erityinen velvollisuus suojata toimeksiantajansa eli myyjän taloudellista etua koko prosessin ajan.

Milloin välittäjän toiminta katsotaan epäammattimaiseksi?

Välittäjän toiminta on epäammattimaista silloin, kun se rikkoo lakia, Hyvän välitystavan ohjetta tai toimeksiantosopimuksessa sovittuja ehtoja. Tyypillisiä esimerkkejä ovat puutteelliset asiakirjat, virheellinen tai harhaanjohtava markkinointi, laiminlyöty selonottovelvollisuus sekä se, että välittäjä ei tiedota myyjälle tarjouksista tai kaupan etenemisestä riittävästi.

Epäammattimaista toimintaa on myös se, jos välittäjä ei järjestä näyttöjä sovitusti, jättää hoitamatta kaupan jälkeiset velvoitteet tai suosii ostajaa myyjän kustannuksella. Myös liian optimistinen tai perusteeton hinta-arvio, joka johtaa kohteen pitkään seisomiseen markkinoilla, voi osoittaa puutteellista ammattitaitoa.

Rajanveto ei aina ole yksinkertainen. Markkinatilanteen muutoksesta johtuva pitkä myyntiaika ei yksin tarkoita, että välittäjä on toiminut väärin. Oleellista on se, onko välittäjä noudattanut sovittua myyntisuunnitelmaa ja pitänyt myyjän ajan tasalla.

Voiko myyjä purkaa välityssopimuksen kesken kaiken?

Myyjä voi irtisanoa välityssopimuksen kesken toimeksiannon vain tietyillä laissa säädetyillä edellytyksillä. Määräaikaisen sopimuksen voi purkaa ennenaikaisesti, jos välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa olennaisesti.

Jos myyjä irtisanoo sopimuksen ilman perusteltua syytä kesken toimeksiannon, välittäjällä voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen tekemästään työstä. Korvauksen suuruus riippuu siitä, kuinka paljon työtä on jo tehty, ja se on yleensä pienempi kuin täysi välityspalkkio.

Jos purkamisen syynä on välittäjän epäammattimainen toiminta tai sopimusrikkomus, myyjällä on vahvempi oikeudellinen asema. Tällöin on tärkeää dokumentoida virheet kirjallisesti ennen sopimuksen irtisanomista, jotta mahdolliset korvausvaatimukset voidaan myöhemmin perustella selkeästi.

Miten myyjä voi vaatia korvauksia välittäjältä?

Myyjä voi vaatia korvauksia välittäjältä ensisijaisesti reklamaatiolla eli kirjallisella virheilmoituksella suoraan välitysliikkeelle. Korvausvaatimus voi koskea välityspalkkion alennusta, palkkion osittaista tai täydellistä palauttamista tai vahingonkorvausta, jos välittäjän virhe on aiheuttanut myyjälle todellista taloudellista haittaa.

Korvauksen saaminen edellyttää, että myyjä pystyy osoittamaan yhteyden välittäjän virheen ja aiheutuneen vahingon välillä. Pelkkä tyytymättömyys ei riitä, vaan virhe on kyettävä konkretisoimaan: mikä meni väärin, mitä olisi pitänyt tehdä toisin ja mitä haittaa tästä seurasi.

Reklamaatio kannattaa tehdä aina kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostitse, jotta siitä jää todistettava jälki. Reklamaatioon on hyvä liittää kaikki asiaan liittyvä dokumentaatio, kuten toimeksiantosopimus, viestintä välittäjän kanssa ja mahdolliset asiakirjapuutteet.

Mihin myyjä voi tehdä valituksen välittäjästä?

Myyjä voi tehdä valituksen välittäjästä kuluttajariitalautakunnalle. Se käsittelee riita-asioita maksutta, ja sen suositukset ovat yleensä käytännössä noudatettavia, vaikka ne eivät ole juridisesti pakottavia.

Lupa- ja valvontavirasto (LVV) valvoo välitysliikkeiden toimintaa. Jos välittäjä on toiminut lain vastaisesti, LVV voi puuttua asiaan ja antaa välitysliikkeelle varoituksen. Vakavissa tapauksissa LVV voi peruuttaa välitysliikkeen toimiluvan. Tämä on kuitenkin viimesijainen keino vakavimmissa tapauksissa.

Kuinka nopeasti myyjän täytyy reklamoida välittäjän virheestä?

Myyjän on reklamoitava välittäjän virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita. Käytännössä tämä tarkoittaa, että reklamaatio on tehtävä viipymättä, mielellään muutaman viikon kuluessa virheen havaitsemisesta. Liian pitkä viivyttely voi heikentää myyjän oikeutta vaatia hyvitystä.

Myyjän kannattaa toimia aktiivisesti heti, kun epäily virheestä herää. Nopea ja kirjallinen reklamaatio suojaa parhaiten myyjän oikeuksia ja antaa välitysliikkeelle mahdollisuuden korjata tilanne ennen kuin asia etenee ulkopuolisille elimille.

Ammattitaitoinen välittäjä hoitaa kaikki nämä vaiheet huolellisesti alusta alkaen, jolloin reklamaatioille ei yksinkertaisesti ole tarvetta. Sp-Kodin välittäjät noudattavat toiminnassaan aina Hyvää välitystapaa ja pitävät myyjän ajan tasalla koko prosessin ajan. Jos haluat varmistua siitä, että asuntosi myynti on hyvissä käsissä, ota yhteyttä lähimpään Sp-Koti-toimipisteeseen ja sovi arviokäynti.