f

Kuolinpesä asunnon myyjänä

Mitä tulee tietää?

Tämän sivun sisältö

Kuolinpesä asunnon myyjänä – mitä tulee tietää?

Asunnon myyminen kuolinpesän nimissä vaatii monia vaiheita ja asiakirjoja. Tämä ohjeistus auttaa hahmottamaan tärkeimmät vastuut ja menettelyt, jotta myynti sujuu oikein ja tehokkaasti.

Kuka voi päättää myynnistä?

Asuntoa ei voida myydä ilman kaikkien kuolinpesän osakkaiden yhteistä päätöstä. Ennen myynnin aloittamista on tärkeää selvittää, ketkä henkilöt ovat kuolinpesän osakkaita. Tämä käy ilmi perukirjan ja sukuselvityksen avulla. Myyntiä ei tule aloittaa ennen kuin nämä asiakirjat ovat kunnossa.

Vaikka kaikkien osakkaiden suostumus tarvitaan, voi käytännön järjestelyjä – kuten toimeksiannon tekemisen kiinteistönvälittäjälle ja kauppakirjan allekirjoittamisen – hoitaa yksi osakas muiden valtuuttamana. Tämä helpottaa asiointia erityisesti silloin, kun kuolinpesässä on useita osakkaita.

Ketkä ovat kuolinpesän osakkaita?

Kuolinpesän osakkaita ovat yleensä kaikki vainajan perilliset. Perillisiä voivat tilanteesta riippuen olla vainajan lapset, lastenlapset, vanhemmat, sisarukset tai sedät ja tädit. Jos vainaja oli naimisissa, leski kuuluu usein myös osakkaisiin. Osakkaaksi voi lisäksi tulla yleistestamentin saaja.

Lesken rooli kuolinpesässä

Leski on kuolinpesän osakas, jos jommallakummalla tai molemmilla puolisoilla oli avio-oikeus toistensa omaisuuteen. Osakkuus jatkuu siihen saakka, kunnes lesken ja kuolinpesän välinen ositus tehdään. Jos vainajalla ei ollut rintaperillisiä, leski perii puolisonsa ja on tämän johdosta kuolinpesän osakas. Lisäksi leski voi tulla osakkaaksi testamentin perusteella.

Vaikka leski ei olisikaan osakas, hänen suostumuksensa myyntiin voi olla tarpeen, jos hänellä on hallintaoikeus asuntoon. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun kyseessä on ollut puolisoiden yhteinen koti. Asuntoa ei tällöin voi myydä ilman lesken lupaa, vaikka hän ei omistaisi siitä osuutta.

Alaikäinen kuolinpesän osakkaana

Jos osakas on alaikäinen, häntä edustavat hänen huoltajansa. Huoltajat voivat antaa suostumuksen myyntiin lapsensa puolesta. Tämän lisäksi tarvitaan holhousviranomaisen, eli Digi- ja väestötietoviraston, lupa. Lupa haetaan yleensä siinä vaiheessa, kun ostaja on löytynyt ja kaupan ehdoista, kuten hinnasta, on sovittu.

Myyntiin tarvittavat asiakirjat

Myyntiä varten on koottava useita asiakirjoja. Perukirja ja sukuselvitys ovat perusta, ja usein tarvitaan myös perillisten virkatodistuksia. Vainajan sukuselvityksen tulee kattaa koko elinaika siitä lähtien, kun hän täytti 15 vuotta.

Lisäksi tilanteesta riippuen on esitettävä muun muassa testamentti ja selvitys sen lainvoimaisuudesta, mahdollinen osituskirja, perinnönjakokirja, avioehtosopimus tai tieto lakiosien maksusta. Jos osakkaana on alaikäinen tai muu edunvalvonnassa oleva henkilö, tarvitaan myös Digi- ja väestötietoviraston lupa. Jos joku perillisistä on kuollut, tulee myös hänen sukuselvityksenä ja mahdollisesti myös perukirjansa hankkia.

Myyntiä helpottaa huomattavasti, jos Digi- ja väestötietovirasto vahvistaa perukirjan osakasluettelon. Tällöin sukuselvityksiä ei enää tarvita, ja myynti sujuu nopeammin. Lisäksi tilannetta voi selkeyttää entisestään, jos kuolinpesä hakee ennen myyntiä kiinteistölle selvennyslainhuudon tai asunto-osakkeelle selvennyskirjauksen. Tällöin osakkaat voidaan todeta suoraan rekisteritiedoista, eikä ostajalle tarvitse toimittaa erillisiä sukuselvityksiä tai perukirjaa.

Verotukselliset näkökulmat

Jos kuolinpesä myy asunnon ja myyntihinta ylittää perintöverotuksessa käytetyn arvon, syntyy kuolinpesälle verotettavaa luovutusvoittoa. Perintöverotuksessa käytetyn arvon sijasta voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on pesälle edullisempi vaihtoehto.

Luovutusvoitto ei ole kuolinpesälle verovapaa, vaikka vainaja olisi itse asunut asunnossa yli kahden vuoden ajan. Verovapaus ei siirry kuolinpesälle. Jos sen sijaan joku perillisistä asuu asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta vainajan kuoleman jälkeen, voidaan hänen osuutensa luovutusvoitosta vapauttaa verosta. Tämä sääntö koskee kuitenkin vain perillisiä.

Sen sijaan lesken asumisaikaa ei voida huomioida luovutusvoin verotuksessa, jollei ennen kauppaa tehdä ositusta, jossa leski saa asunnon itselleen joko kokonaan tai osittain. Jos näin käy, ja leski on käyttänyt asuntoa vakituisena kotinaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, hän voi saada oman osuutensa myyntivoitosta verovapaaksi. Osituksen tekeminen ennen myyntiä on usein verotuksellisesti kannattavaa erityisesti, jos puolisoiden koti on ollut yksin vainajan omistuksessa.

Kuolinpesä
Vainajan omaisuudesta ja veloista muodostuva kokonaisuus, jota hoitavat ja hallinnoivat hänen perillisensä ja mahdollinen leski yhdessä, kunnes omaisuus jaetaan.

Perukirja
Asiakirja, johon kirjataan tiedot vainajasta, hänen perillisistään, varoista, veloista ja mahdollisista testamenteista. Perukirja laaditaan perunkirjoituksessa ja toimii mm. verotuksen ja myynnin pohjana.

Sukuselvitys
Vainajaa koskeva virkatodistus tai virkatodistuketju, jolla selvitetään vainajan elinaikaiset sukulaisuudet – eli ketkä ovat hänen laillisia perillisiään sekä avioliitot. Saatava katkeamattomana 15 ikävuodesta kuolemaan saakka.

Virkatodistus
Yksittäinen todistus, joka kertoo henkilön syntymä-, perhe- ja kuolintiedot. Tarvitaan usein perunkirjoituksessa ja sukuselvityksessä.

Testamentti
Vainajan tekemä asiakirja, jossa hän määrää omaisuutensa jakamisesta toisin kuin laki määrää. Testamentin saaja voi olla osakas kuolinpesässä.

Avio-oikeus
Avio-puolisoiden oikeus toistensa omaisuuteen. Avio-oikeuden nojalla kumpikin puoliso saa osituksessa puolet puolisoiden yhteenlasketusta omaisuudesta, jollei esimerkiksi avioehtosopimuksesta muuta johdu.

Hallintaoikeus
Oikeus hallita ja käyttää omaisuutta (esim. asunnossa), vaikka ei omistaisi sitä (esim. hallintaoikeus asuntoon antaa oikeuden asua ko.asunnossa). Voi perustua esimerkiksi testamenttiin tai lesken lakisääteiseen hallintaoikeuteen.

Ositus
Oikeutoimi, jossa aviopuolisoiden omaisuus jaetaan joko avioeron tai toisen puolison kuoleman jälkeen. Tulos määrittelee, mitä jää leskelle ja mitä kuolinpesään.

Osituskirja
Asiakirja, johon kirjataan, mitä osituksessa on sovittu sekä osituksen lopputulos. Allekirjoitetaan osapuolten ja kahden todistajan toimesta.

Perinnönjako
Oikeustoimi, jossa kuolinpesän omaisuus jaetaan osakkaiden kesken. Perinnönjako voidaan tehdä vasta, kun ositus (tarvittaessa) on tehty.

Perinnönjakokirja
Asiakirja, johon kirjataan, mitä perinnönjaossa on sovittu sekä jaon lopputulos. Allekirjoitetaan osakkaisen ja kahden todistajan toimesta.

Avioehtosopimus
Puolisoiden välinen sopimus, jolla he voivat rajata avio-oikeutta toistensa omaisuuteen tai poistaa sen kokonaan.

Lakiosa
Lain takaama vähimmäisperintöosa rintaperillisille. He voivat vaatia lakiosaa, vaikka testamentti olisi tehty jonkun muun hyväksi.

Edunvalvoja
Henkilö, joka hoitaa toisen henkilön asioita, jos tämä ei itse kykene siihen esimerkiksi alaikäisyyden tai heikentyneen toimintakyvyn vuoksi.

Luovutusvoitto
Myyntivoitto, joka syntyy omaisuuden myynnistä. Verotuksessa lasketaan erotus myyntihinnan ja hankintahinnan välillä – esimerkiksi asunnon myynnistä voi tulla verotettavaa luovutusvoittoa.

Kuolinpesän omaisuuden myynti – näin välittäjä helpottaa prosessia

Välittäjän käyttäminen kuolinpesän omaisuuden, kuten asunnon tai kiinteistön, myynnissä on usein erittäin järkevää — erityisesti tilanteissa, joissa omaisuus on yhteisessä omistuksessa, tunteita on pelissä tai asioihin liittyy juridista monimutkaisuutta. Tässä syyt ja hyödyt jaoteltuna:

1. Asiantuntemus ja kokemus

• Lainsäädäntö ja käytännöt: Välittäjä tuntee kuolinpesän myyntiin liittyvät juridiset erityispiirteet (esim. kaikkien osakkaiden suostumus, valtakirjat, verotus).
• Dokumentaatio: Osaa varmistaa, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa ja oikein laadittuja.
• Virheiden välttäminen: Vähentää riskiä kalliille virheille esim. kauppakirjojen puutteissa tai ilmoitusvelvollisuuksissa.

2. Neutraali ja puolueeton toimija

• Välttää ristiriitoja: Kuolinpesissä voi esiintyä eriäviä näkemyksiä myyntihinnasta tai aikataulusta. Välittäjä toimii objektiivisena välikätenä.

3. Myynnin käytännön toteutus

• Hinta-arvio ja markkinatuntemus: Välittäjä osaa arvioida realistisen myyntihinnan perustuen alueen markkinaan.
• Myynti-ilmoitus ja markkinointi: Ammattimaiset kuvat, kattava ilmoitus, oikeat markkinointikanavat.
• Näytöt ja ostajaviestintä: Välittäjä hoitaa esittelyt, neuvottelut ja ostajien kysymykset – tämä säästää osakkailta aikaa ja vaivaa.

4. Ajansäästö ja tehokkuus

• Vähemmän säätöä osakkaille: Osakkaiden ei tarvitse koordinoida näyttöjä tai markkinointia keskenään.
• Nopeampi myynti: Ammattimaisesti toteutettu myynti johtaa usein nopeampaan ja sujuvampaan kaupantekoon.

5. Riskienhallinta ja vastuunjako

• Välityslainsäädäntö: Välittäjän toimintaa säätelee laki ja hänellä on vastuu toimia oikein (esim. tiedonantovelvollisuus, virhevastuu).
• Vakuutusturva: Välittäjällä on pakollinen vastuuvakuutus, joka tuo turvaa mahdollisten virheiden varalle.

6. Psykologinen etäisyys

• Vähemmän tunteita pelissä: Kuolinpesän omaisuuteen voi liittyä surua ja muistoja. Välittäjä hoitaa myynnin ammattilaisena, jolloin osakkaiden ei tarvitse henkilökohtaisesti neuvotella ostajien kanssa tai käsitellä pettymyksiä.

Yhteenveto: Milloin välittäjä on erityisen suositeltava?

• Kun pesässä on useita osakkaita
• Kun omaisuus sijaitsee eri paikkakunnalla kuin osakkaat
• Kun kyseessä on arvokas tai erikoislaatuinen kohde
• Kun halutaan varmistaa sujuva ja virheetön prosessi