Milloin taloyhtiön on järjestettävä ylimääräinen yhtiökokous 2026?
Taloyhtiön on järjestettävä ylimääräinen yhtiökokous aina silloin, kun jokin asia vaatii päätöksentekoa ennen seuraavaa varsinaista yhtiökokousta. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen kutsumaan ylimääräisen kokouksen koolle, jos osakkeenomistajat sitä vaativat tai jos hallitus itse katsoo sen tarpeelliseksi. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisestä vuonna 2026.
Millä perusteilla ylimääräinen yhtiökokous voidaan vaatia?
Ylimääräinen yhtiökokous voidaan vaatia järjestettäväksi, kun taloyhtiössä on käsiteltävä asia, joka ei voi odottaa seuraavaa varsinaista yhtiökokousta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on oikeus vaatia ylimääräistä kokousta, kun heillä on jokin konkreettinen asia päätettäväksi ja vaatimuksen esittäjillä on yhteensä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista.
Käytännössä tyypillisiä perusteita ovat kiireelliset remontit tai korjaushankkeet, joista ei ole voitu päättää varsinaisessa kokouksessa. Myös hallituksen jäsenen erottaminen tai uuden jäsenen valitseminen kesken tilikauden voi edellyttää ylimääräistä kokousta. Lisäksi merkittävät taloudelliset päätökset, kuten ylimääräisen vastikkeen käyttöönotto, voivat vaatia nopean kokouksen järjestämistä.
On hyvä ymmärtää, että pelkkä halu keskustella jostakin asiasta ei riitä perusteeksi. Vaatimuksessa on aina yksilöitävä se asia, josta kokouksessa halutaan päättää. Epämääräinen pyyntö ”yleiseen keskusteluun” ei velvoita hallitusta kutsumaan kokousta koolle.
Kuka voi kutsua ylimääräisen yhtiökokouksen koolle?
Ylimääräisen yhtiökokouksen voi kutsua koolle taloyhtiön hallitus, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja tai vähintään kymmenesosan osakkeista omistava osakkeenomistajaryhmä. Käytännössä aloite tulee useimmiten joko hallitukselta itseltään tai osakkeenomistajilta, jotka haluavat jonkin asian käsittelyyn.
Hallitus voi kutsua ylimääräisen kokouksen koolle omasta aloitteestaan aina, kun se katsoo sen tarpeelliseksi. Tämä on hallituksen harkintavallassa, ja usein hallitus toimiikin proaktiivisesti esimerkiksi äkillisen vesivahingon tai muun kiireellisen korjaustarpeen ilmetessä.
Jos osakkeenomistajat haluavat vaatia kokouksen järjestämistä, heidän on tehtävä kirjallinen vaatimus hallitukselle. Vaatimuksessa on mainittava kokouksessa käsiteltävä asia. Hallituksen on tällöin kutsuttava kokous koolle, eikä sillä ole harkintavaltaa asian sivuuttamiseen, jos vaatimuksen esittäjillä on riittävä omistusosuus.
Kuinka nopeasti ylimääräinen yhtiökokous on järjestettävä?
Ylimääräinen yhtiökokous on järjestettävä kohtuullisessa ajassa vaatimuksen esittämisestä, ja asunto-osakeyhtiölain mukaan kutsu kokoukseen on toimitettava aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Jos osakkeenomistajat ovat vaatineet kokousta, hallituksen on reagoitava vaatimukseen viipymättä.
Käytännössä ”viipymättä” tarkoittaa, että hallituksen on ryhdyttävä toimiin kokouksen järjestämiseksi heti vaatimuksen saatuaan. Kutsu on lähetettävä osakkeenomistajille hyvissä ajoin, jotta heillä on mahdollisuus osallistua kokoukseen ja valmistautua käsiteltäviin asioihin.
Jos hallitus laiminlyö kokouksen kutsumisen osakkeenomistajien vaatimuksesta huolimatta, aluehallintovirasto voi oikeuttaa vaatimuksen esittäjät kutsumaan kokouksen koolle itse. Tämä on viimesijainen keino tilanteessa, jossa hallitus ei toimi lain edellyttämällä tavalla.
Asunnon ostajan kannalta on tärkeää tietää, että Sp-Kodin välittäjät tarkistavat aina tuoreimmat yhtiökokouspöytäkirjat osana selonottovelvollisuuttaan. Näin ostaja saa tiedon myös sellaisista vireillä olevista asioista, joita varten ylimääräinen kokous saattaa olla tulossa.
Mistä asioista ylimääräisessä yhtiökokouksessa voidaan päättää?
Ylimääräisessä yhtiökokouksessa voidaan päättää periaatteessa kaikista niistä asioista, joista varsinaisessakin yhtiökokouksessa voidaan päättää. Kokouksen esityslista on kuitenkin rajattu niihin asioihin, jotka on mainittu kokouskutsussa. Muita asioita ei voida ottaa päätettäväksi ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
Tyypillisiä ylimääräisessä kokouksessa käsiteltäviä asioita ovat:
- Kiireelliset korjaus- tai remonttihankkeet, kuten vesivahingon jälkeiset toimenpiteet
- Ylimääräisen vastikkeen käyttöönotto tai vastikkeen korotus kesken tilikauden
- Hallituksen kokoonpanon muuttaminen
- Lainan ottaminen tai takauksen antaminen kiireellisessä tilanteessa
- Yhtiöjärjestyksen muuttaminen, jos asia ei voi odottaa
On syytä muistaa, että ylimääräinen kokous ei voi korvata varsinaista yhtiökokousta tilinpäätöksen vahvistamisen tai vastuuvapauden myöntämisen osalta. Nämä asiat kuuluvat aina varsinaisen yhtiökokouksen toimivaltaan.
Asunnon myyntiä suunnittelevalle on erityisen tärkeää seurata, mitä ylimääräisissä kokouksissa päätetään. Jos kokouksessa on päätetty esimerkiksi suuresta putkiremontista tai julkisivukorjauksesta, tieto on välitettävä ostajalle osana taloyhtiön tietoja. Hyvän välitystavan mukaan välittäjän on kerrottava ostajalle myös sellaisista hankkeista, joista on vasta päätetty tai käynnistetty hankesuunnittelu.
Miten ylimääräinen yhtiökokous eroaa varsinaisesta yhtiökokouksesta?
Varsinainen yhtiökokous on lain edellyttämä vuosittainen kokous, joka on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Ylimääräinen yhtiökokous sen sijaan järjestetään tarpeen mukaan aina, kun jokin asia vaatii päätöksentekoa varsinaisen kokouksen ulkopuolella. Tärkein ero on siis kokouksen tarkoituksessa ja ajoituksessa.
Varsinaisen yhtiökokouksen vakioasialista
Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään aina tietyt lain määräämät asiat: tilinpäätöksen vahvistaminen, vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle, talousarvion ja vastikkeiden vahvistaminen sekä hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan valinta. Nämä asiat muodostavat kokouksen rungon joka vuosi.
Ylimääräisen yhtiökokouksen joustavuus
Ylimääräisellä kokouksella ei ole ennalta määrättyä asialistaa. Se voidaan kutsua koolle milloin tahansa, ja sen esityslista muodostuu täysin sen mukaan, mitä asiaa varten kokous on järjestetty. Tämä tekee siitä joustavan työkalun kiireellisten tai odottamattomien tilanteiden hoitamiseen.
Käytännön erona on myös se, että varsinainen yhtiökokous on ennakoitavissa ja siihen valmistaudutaan hyvissä ajoin. Ylimääräinen kokous sen sijaan voi tulla ajankohtaiseksi nopeastikin, esimerkiksi äkillisen rakennusvaurion tai muun yllättävän tilanteen seurauksena. Molemmissa kokouksissa noudatetaan kuitenkin samoja menettelysääntöjä kutsun toimittamisen, päätösvaltaisuuden ja äänestämisen osalta.
Pohditko, miten taloyhtiösi tulevat remontit tai yhtiökokouksen päätökset vaikuttavat oman asuntosi arvoon tämänhetkisessä markkinassa? Kutsu paikallinen Sp-Kodin välittäjä arviokäynnille ja selvitetään yhdessä, mitä taloyhtiösi tilanne tarkoittaa juuri sinun asuntosi kannalta.