Voiko yhtiökokous erottaa isännöitsijän tehtävästään?
Yhtiökokous ei voi suoraan erottaa isännöitsijää, koska isännöitsijän valinta ja erottaminen kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen toimivaltaan. Hallitus tekee päätöksen isännöitsijän vaihtamisesta, ei yhtiökokous. Yhtiökokous voi kuitenkin vaikuttaa asiaan välillisesti valitsemalla uuden hallituksen, jonka ensimmäisiin tehtäviin voi kuulua isännöitsijäsuhteen päättäminen. Alla käymme läpi, miten isännöitsijän erottaminen käytännössä etenee ja mitkä oikeudet osakkailla on prosessissa.
Kuka oikeasti päättää isännöitsijän erottamisesta?
Isännöitsijän erottamisesta päättää taloyhtiön hallitus, ei yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölaki antaa hallitukselle yksinomaisen toimivallan sekä isännöitsijän valintaan että tehtävästä vapauttamiseen. Yhtiökokouksella ei siis ole suoraa oikeutta erottaa isännöitsijää, vaikka se olisi osakkaille mieluisin ratkaisu.
Yhtiökokouksen vaikutusmahdollisuus on välillinen. Tyytymättömät osakkaat voivat yhtiökokouksessa valita taloyhtiölle kokonaan uuden hallituksen, jonka tehtäväksi voidaan asettaa isännöitsijäsuhteen uudelleenarviointi. Käytännössä uusi hallitus voi ensimmäisessä kokouksessaan päättää isännöitsijän vaihtamisesta.
On myös tärkeää huomata, että hallitus voi erottaa isännöitsijän milloin tahansa ilman erityistä perustetta. Tämä johtuu siitä, että isännöitsijän asema on luottamusluonteinen ja hallituksen on voitava luottaa valitsemaansa isännöitsijään. Erottaminen on siis mahdollista, vaikka isännöitsijä ei olisi syyllistynyt varsinaiseen laiminlyöntiin.
Millä perusteilla isännöitsijä voidaan erottaa?
Isännöitsijä voidaan erottaa ilman mitään erityistä perustetta, koska hallituksella on oikeus päättää isännöitsijäsuhde milloin tahansa. Perusteita ei lain mukaan tarvitse esittää, mutta käytännön syyt vaihtelevat luottamuspulasta ja yhteistyöongelmista aina selkeisiin laiminlyönteihin tai sopimuksen rikkomuksiin.
Yleisimpiä tilanteita, joissa hallitus harkitsee isännöitsijän vaihtamista, ovat:
- Toistuvat viivästykset kirjanpidossa, raportoinnissa tai asiakirjojen toimittamisessa
- Heikko viestintä osakkaiden ja hallituksen suuntaan
- Laiminlyönnit kiinteistön kunnossapidossa tai korjaustöiden organisoinnissa
- Luottamuksen menetys hallituksen ja isännöitsijän välillä
- Isännöitsijäsopimuksen ehtojen rikkominen
Vaikka perustetta ei juridisesti vaadita, selkeä dokumentointi ongelmista on käytännön kannalta järkevää. Jos isännöitsijä myöhemmin riitauttaa erottamisen tai vaatii korvauksia, hallituksen on helpompi perustella päätöksensä, kun ongelmat on kirjattu ylös hallituksen kokouspöytäkirjoihin.
Miten isännöitsijän erottaminen etenee käytännössä?
Isännöitsijän erottaminen etenee hallituksen kokouksessa tehtävällä päätöksellä, jonka jälkeen isännöitsijälle ilmoitetaan päätöksestä kirjallisesti. Erottaminen astuu voimaan välittömästi, ellei isännöitsijäsopimuksessa ole sovittu irtisanomisajasta tai muista ehdoista, jotka säätelevät sopimussuhteen päättymistä.
Käytännön prosessi etenee yleensä seuraavasti:
- Hallituksen kokous: Hallitus kokoontuu ja tekee päätöksen isännöitsijäsuhteen päättämisestä. Päätös kirjataan pöytäkirjaan.
- Kirjallinen ilmoitus: Isännöitsijälle tai isännöintiyritykselle toimitetaan kirjallinen ilmoitus päätöksestä.
- Sopimuksen irtisanomisaika: Isännöitsijäsopimuksessa on usein sovittu irtisanomisajasta, jonka aikana isännöitsijä jatkaa tehtävässään. Tämä on tärkeää huomioida siirtymävaiheen suunnittelussa.
- Aineiston luovutus: Isännöitsijä luovuttaa taloyhtiön asiakirjat, kirjanpidon ja avaimet hallitukselle tai uudelle isännöitsijälle.
- Uuden isännöitsijän valinta: Hallitus valitsee uuden isännöitsijän mahdollisimman nopeasti, jotta taloyhtiön hallinto ei kärsi katkoksesta.
Siirtymävaihe kannattaa suunnitella huolellisesti. Taloyhtiön juoksevat asiat, kuten vastikkeiden keräys ja kiinteistönhoito, eivät saa kärsiä isännöitsijänvaihdoksen vuoksi.
Voivatko osakkaat vaatia isännöitsijän vaihtamista?
Yksittäiset osakkaat eivät voi suoraan vaatia isännöitsijän erottamista, mutta he voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista käsittelemään hallituksen vaihtamista. Kun riittävä määrä osakkaita on tyytymättömiä tilanteeseen, yhtiökokouksen kautta voidaan vaihtaa hallitus, joka puolestaan päättää isännöitsijästä.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaat, joilla on yhteensä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista, voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista. Kokouksessa voidaan käsitellä hallituksen vaihtamista, mikä on käytännössä tehokkain keino vaikuttaa isännöitsijätilanteeseen.
On kuitenkin tärkeää huomioida, että uudella osakkaalla ei ole osallistumis- tai äänioikeutta yhtiökokouksessa ennen kuin hänet on virallisesti rekisteröity huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröinnin on oltava voimassa viimeistään kokousta edeltävänä päivänä, jotta osakas voi käyttää oikeuksiaan kokouksessa.
Yksittäinen osakas voi myös ottaa suoraan yhteyttä hallitukseen ja esittää huolensa isännöitsijän toiminnasta kirjallisesti. Hallituksella on velvollisuus käsitellä osakkaiden esittämiä asioita asianmukaisesti. Jos hallitus ei reagoi, osakkaan viimesijainen keino on vaatia yhtiökokouksen koolle kutsumista edellä mainitulla tavalla.
Mitä tapahtuu isännöitsijäsopimukselle erottamisen jälkeen?
Isännöitsijäsopimus päättyy erottamispäätöksen myötä, mutta sopimuksen irtisanomisaika ja mahdolliset korvausehdot määräytyvät sopimuksen sisällön mukaan. Jos hallitus erottaa isännöitsijän ilman sopimusrikkomusta, taloyhtiö saattaa olla velvollinen maksamaan korvauksen jäljellä olevalta sopimusajalta.
Isännöitsijäsopimukset ovat tyypillisesti toistaiseksi voimassa olevia tai määräaikaisia. Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa on yleensä molemminpuolinen irtisanomisaika, joka voi olla esimerkiksi yksi tai kolme kuukautta. Määräaikaisessa sopimuksessa ennenaikainen päättäminen ilman sopimusrikkomusta voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen.
Sopimuksen päättymiseen liittyy myös käytännön velvoitteita. Isännöitsijä on velvollinen luovuttamaan kaikki taloyhtiöön liittyvät asiakirjat, kirjanpitoaineiston, avaimet ja muun hallussaan olevan materiaalin viipymättä. Tämä on tärkeää taloyhtiön toiminnan jatkuvuuden kannalta, ja hallituksen on syytä varmistaa aineiston luovutus selkeällä tarkistuslistalla.
Jos isännöitsijä kieltäytyy luovuttamasta aineistoa tai sopimuksen päättymisestä syntyy riita, hallituksella on mahdollisuus hakea asiaan oikeudellista ratkaisua. Tällaisia tilanteita varten on suositeltavaa, että sopimuksessa on alun perin sovittu selkeästi aineiston luovutusmenettelystä.
Pohditko, miten taloyhtiösi isännöinti tai yhtiökokouksen päätökset vaikuttavat oman asuntosi arvoon nykyisessä markkinassa? Ota yhteyttä paikalliseen Sp-Kodin välittäjään ja pyydä välittäjältä hinta-arvio asunnostasi. Tunnemme alueesi taloyhtiöt ja autamme sinua tekemään oikeat ratkaisut asuntoasi koskevissa kysymyksissä.