Huoli tulevista remonteista hidastaa vanhojen asuntojen kauppaa pk-seudulla
Ostajien ylivarovaisuus on noussut uudeksi ilmiöksi pk-seudun asuntomarkkinoilla. Vanhojen taloyhtiöiden korjausvelka ja vasta suunnitteilla olevat remonttitarpeet, joiden kustannukset eivät ole vielä tiedossa, ovat nyt monelle ostajalle ylitsepääsemätön este kauppojen syntymiselle. Asuntokauppaan liittyviä mahdollisia kustannusriskejä halutaan nyt huomioida pitkälle tulevaisuuteen.
– Vanhojen taloyhtiöiden korjausvelka ja tulevat remonttitarpeet tuntuvat huolestuttavan monia
asunnonostajia. Ostajien ylivarovaisuus on noussut lyhyessä ajassa uudeksi ilmiöksi pk-seudulla. On
tavallista, että neuvottelut kiinnostavasta kohteesta tyssäävät kokonaan, jos yhtiöön on suunnitteilla
remontti, josta ei ole vielä päätetty eikä sen tulevista kustannuksista ole tietoa, kertoo Sp-Koti Helsinki
Korttelin yrittäjä Nikita Missiouk.
– Vielä viime vuoden puolella ostajat huomioivat kiinnostavaan asuntoon kohdistuvat tulevien vuosien
korjaustarpeet ja kustannukset hintaneuvotteluissa. Nyt ei lähdetä edes tinkimään myyntihinnasta, vaan neuvottelut tyssäävät kokonaan. Tämä kertoo aika poikkeuksellisesta epävarmuudesta markkinoilla.
– Tuntuu, että tällä hetkellä asuntokaupan mahdollisia riskejä halutaan huomioida kohtuuttoman pitkälle. On esimerkiksi täysin mahdotonta arvioida Helsingin kaupungin vuokratonttien tulevia vuokria, jos nykyinen vuokrasopimus on päättymässä vasta vuosien tai vuosikymmenten kuluttua, Missiouk jatkaa.
– Taloyhtiön tulevista korjauksista tulee olla päätös ja tarkka kustannusarvio, jotta asunto käy kaupaksi nykyisessä markkinatilanteessa. Sen sijaan kohteet, joissa ei ole tiedossa remontteja lähivuosille, käyvät kaupaksi asuntotyypistä ja koosta riippumatta. Tilanne on aika vaikea, sillä harvoin pts:ään merkittyjen pienten ja isojen korjausstarpeiden osalta ollaan yhtiöissä tehty tarkempia suunnitelmia tai budjetointia.
Remontteja ei tulisi pelätä – ne takaavat asunnon arvon säilymisen ja nousun
– Ostajana olisin aika huolissani, jos vanhoissa taloyhtiöissä ei ole tehty minkäänlaisia remontteja, eikä niitä ole kirjattu yhtiön viiden vuoden pts:ään. Kaikissa vanhemmissa taloyhtiöissä pitäisi pts:ssä näkyä jonkinlaisia tulevia ylläpito- ja korjaustarpeita, sanoo Nooa Säästöpankin liiketoimintajohtaja Tommi Grönlund.
– Tosiasia on, että harvassa ovat ne vanhat taloyhtiöt Helsingissä, joissa ei olisi lainkaan korjausvelkaa. Sitä on enemmän tai vähemmän lähes jokaisessa vanhassa taloyhtiössä. Remontteja ei kannattaisi pelätä, sillä ne ylläpitävät ja nostavat aina sekä asunnon että taloyhtiön arvoa, muistuttaa Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.
– Me Nooassa käymme asiakkaidemme kanssa huolellisesti läpi lainoitettavan asunnon ja taloyhtiön
taustat. Keskustelemme yhdessä tiedossa olevista korjaustarpeista ja niiden tulevista kustannuksista siitä näkökulmasta, miten ne tulevat vaikuttamaan asiakkaan talouteen ja maksukykyyn, kertoo Grönlund.
– Osalla asiakkaista maksukyky voi olla erinomainen edelleen siitäkin huolimatta, että rahoitusta haetaan Finanssivalvonnan rajaaman 90 prosentin enimmäisluototusasteen verran tai ylikin, mikäli se on vakuuksien puitteissa mahdollista. Asuntoon myöhemmin kohdistuvat putkiremonttikustannukset eivät tällöin vaikuta merkittävästi asiakkaan maksukykyyn ja lainapäätökseemme, jatkaa Grönlund. – Jos taas asiakas on ostamassa asuntoa 90 prosentin rahoitusasteella, mutta hänen maksukykynsä on jo valmiiksi tiukka, silloin käymme yhdessä läpi tulevien kustannusten vaikutusta talouteen. Keskustelemme siitä, olisiko jatkuva rahastosäästäminen lainanmaksun ohessa mahdollinen ratkaisu tulevien remonttikustannusten kattamiseen vai kannattaako katse siirtää kohteisiin, joissa ei ole rasitetta.
– Asiakkaan maksukyky suhteessa velanmäärään ratkaisee aina lainapäätöksemme, painottaa Grönlund.
Isojen remonttien pilkkominen pienempiin kokonaisuuksiin yleistyy taloyhtiöissä
– Olen ilolla huomannut, että monissa vanhoissa taloyhtiöissä ollaan ryhdytty pilkkomaan isoja ja kalliita saneerausurakoita pienempiin ja järkevämpiin kokonaisuuksiin. Yhä harvemmin isoihin yhtiöihin tehdään massiivisia linjasaneerauksia kerrallaan, vaan esimerkiksi kosteiden tilojen ja viemäreiden remontteja tehdään osissa ja sähkösaneeraukset erikseen. Tällöin myös lainoja saadaan pilkottua järkevämpiin osiin. Rahoituslainaa ei aina välttämättä tarvitse edes nostaa, jos korjaukset on hyvin suunniteltu ja niihin on ehditty kerätä rahaa. Kun remontteja pilkotaan osiin, osakkaiden ja tulevien ostajien ei tarvitse pelätä, että rahoitusvastike nousee kerralla kohtuuttoman suureksi, painottaa Missiouk.
– Nyt on hyvä aika käynnistää remontteja. Rakennusalan ahdingosta johtuen urakoihin riittää tarjoajia ja tekijöitä on mahdollista kilpailuttaa aivan eri tavalla kuin vielä pari vuotta sitten. Myös kustannustasossa ollaan tultu selvästi alaspäin, sanoo Rantanen.
– Olisi tärkeää, että kotitalousvähennysoikeus ulotettaisiin koskemaan myös asunto-osakeyhtiöissä
tehtäviä remontteja. Se helpottaisi vanhoissa korjausvelkaisissa taloyhtiöissä remonttipäätösten tekoa, ja sitä kautta vauhdittaisi myös asuntokauppaa pk-seudulla ja koko Suomessa.
Ota yhteyttä, niin jutellaan aiheesta lisää:
Nikita Missiouk
Yrittäjä, kiinteistönvälittäjä LKV
Tommi Grönlund
Liiketoimintajohtaja, Nooa Säästöpankki
Muita uutisia
Miten kiinteistönvälittäjän työ eroaa eri puolilla Suomea – vai eroaako?
Sp-Kodin yrittäjät eri puolilta Suomea kertovat omien alueidensa kilpailuvaltit sekä miten heillä huolehditaan asiakaskokemuksesta, ja mitkä heidän mielestään ovat välittäjän tärkeimpiä ominaisuuksia.
Varainsiirtoveron muutos ei ole vauhdittanut asuntokauppaa Suomessa
Sp-Koti päivitti asuntokauppaennustetta vuodelle 2024 odotettua selvästi heikommasta alkuvuodesta johtuen. Asuntojen kauppamäärien ja hintojen lasku on jatkunut vuoden ensimmäisellä kvartaalilla, eikä vuoden alusta 25 prosentilla laskenut varainsiirtovero ole vauhdittanut asuntokauppaa.
Uudisasuntokauppa kasvoi maaliskuussa Espoossa lähes 50 prosenttia viime vuodesta
Uudiskohteiden kysyntä ja kauppamäärät ovat kasvussa pk-seudulla. Uusia asuntoja myytiin Espoossa maaliskuussa 46,7 prosenttia enemmän kuin viime vuoden vastaavana ajankohtana.