Siirry sisältöön
Ota yhteyttä
Vinkit

Voiko yhtiökokous valtuuttaa hallituksen päättämään remontista?

Kyllä, yhtiökokous voi valtuuttaa hallituksen päättämään remontista. Valtuutus on kuitenkin muotoiltava riittävän täsmällisesti, jotta se on asunto-osakeyhtiölain mukainen ja osakkaiden oikeusturva säilyy. Mitä laajemmasta tai kalliimmasta hankkeesta on kyse, sitä tarkemmin valtuutuksen sisältö, enimmäisbudjetti ja aikatauluraamit on kirjattava yhtiökokouksen pöytäkirjaan.

Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset hallituksen päätösvallan rajoista, valtuutuksen muotoilusta ja osakkaiden oikeuksista ennen remonttipäätöstä.

Mitä remonttipäätöksiä hallitus voi tehdä itsenäisesti?

Hallitus voi itsenäisesti päättää taloyhtiön normaalin kunnossapidon piiriin kuuluvista töistä, kuten pienimuotoisista huolto- ja korjaustoimenpiteistä, jotka kuuluvat taloyhtiön juoksevaan ylläpitoon. Nämä ovat päätöksiä, joita hallitus tekee osana tavanomaista hallinnointitehtäväänsä ilman erillistä yhtiökokouksen hyväksyntää.

Käytännössä hallituksen itsenäinen päätösvalta kattaa esimerkiksi yksittäisen vesiputken korjauksen, piha-alueen vähäisen kunnostuksen tai yhteisten tilojen tavanomaisen ylläpidon. Ratkaisevaa on se, onko toimenpide luonteeltaan kiireellinen, kuuluuko se taloyhtiön vastuulle lain nojalla ja pysyykö kustannus kohtuullisena suhteessa yhtiön kokoon ja talousarvioon.

Hallituksen toimivalta ei kuitenkaan ole rajaton. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että päätös viedään yhtiökokoukselle aina, kun hanke on taloudellisesti tai laajuudeltaan merkittävä. Tämä tarkoittaa, että hallituksen on arvioitava jokaisen remontin kohdalla, ylittyykö se kynnys, joka kuuluu osakkaiden päätettäväksi.

Milloin remontti vaatii yhtiökokouksen päätöksen?

Remontti vaatii yhtiökokouksen päätöksen silloin, kun se on epätavallinen tai laajakantoinen suhteessa taloyhtiön toimintaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen päätettäväksi kuuluvat hankkeet, jotka vaikuttavat merkittävästi asumiskustannuksiin, yhteisiin tiloihin tai osakkaiden hallinnassa oleviin tiloihin.

Yhtiökokouksen päätös tarvitaan tyypillisesti seuraavissa tilanteissa:

Sp-Kodin välittäjät kiinnittävät erityistä huomiota juuri näihin päätöksiin, kun he selvittävät myytävän asunnon taustatietoja. Asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys, joka esitetään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa, kertoo tulevista viiden vuoden remonteista. Hyvin laadittu selvitys on ostajalle turva ja voi konkreettisesti tukea asunnon arvoa, koska se poistaa epävarmuutta tulevista kustannuksista.

Miten valtuutus hallitukselle muotoillaan yhtiökokouksessa?

Valtuutus hallitukselle muotoillaan yhtiökokouksen päätöksessä siten, että siitä käy selvästi ilmi hankkeen kohde, enimmäisbudjetti ja se, missä laajuudessa hallitus saa toimia ilman uutta yhtiökokouksen hyväksyntää. Epämääräinen tai liian avoin valtuutus voi osoittautua pätemättömäksi tai johtaa myöhemmin riitoihin.

Hyvä valtuutuspäätös sisältää käytännössä seuraavat osat:

  1. Hankkeen yksilöinti: Mitä remonttia valtuutus koskee, esimerkiksi ”porraskäytävien maalaus” tai ”kattoremontin urakoitsijan valinta”.
  2. Euromääräinen katto: Enimmäissumma, johon asti hallitus saa sitoutua ilman uutta äänestystä.
  3. Aikaraja: Milloin valtuutus raukeaa, jos hanketta ei ole käynnistetty.
  4. Raportointivelvollisuus: Miten hallitus tiedottaa osakkaille valtuutuksen käytöstä.

Kirjaustarkkuus suojaa sekä hallituksen jäseniä että osakkaita. Jos valtuutuksessa ei ole euromääräistä kattoa, yksittäinen hallituksen jäsen ei voi tietää, milloin hän ylittää osakkaiden hyväksymän toimivallan rajat. Tämä voi johtaa riitatilanteisiin erityisesti silloin, kun hankkeen kustannukset kasvavat alkuperäisestä arviosta.

Voiko valtuutus koskea vielä määrittelemätöntä remonttia?

Valtuutus voi periaatteessa koskea myös hanketta, jonka yksityiskohdat eivät ole vielä täysin selvillä, mutta tällöin valtuutuksen on oltava erityisen huolellisesti rajattu. Avoin tai täysin määrittelemätön valtuutus on ongelmallinen, koska se vie osakkailta mahdollisuuden arvioida, mihin he ovat suostuneet.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että yhtiökokous voi esimerkiksi valtuuttaa hallituksen käynnistämään hankesuunnittelun ja kilpailuttamaan urakoitsijat, mutta edellyttää, että lopullinen urakkapäätös tuodaan uudelleen yhtiökokoukselle ennen töiden aloittamista. Tällainen kaksivaiheinen malli on yleinen isoissa remonteissa, kuten linjasaneerauksissa.

Jos valtuutus on muotoiltu niin laveasti, että hallitus voisi päättää mistä tahansa remontista ilman ylärajaa tai tarkempaa määrittelyä, se todennäköisesti ylittää sen, mitä asunto-osakeyhtiölaki sallii. Osakkaan on voitava yhtiökokouksessa arvioida, mihin hän äänellään sitoutuu.

Mitä osakkaalla on oikeus vaatia ennen remonttipäätöstä?

Osakkaalla on oikeus saada riittävät tiedot remontista ennen kuin asiasta äänestetään yhtiökokouksessa. Tämä tarkoittaa, että hallituksen on esitettävä osakkaille ainakin hankkeen sisältö, kustannusarvio, rahoitustapa ja vaikutus vastikkeisiin ennen päätöskokousta.

Konkreettisesti osakas voi vaatia:

Tiedonsaantioikeus on tärkeä myös asuntokaupan kannalta. Asunnon myyntiä suunnittelevan kannattaa tarkistaa tuoreimmat yhtiökokouspöytäkirjat, sillä Sp-Kodin välittäjät selvittävät ostajalle myös sellaiset remontit, joista on vasta keskusteltu tai joiden suunnittelu on käynnistetty, vaikka lopullista päätöstä ei olisi vielä tehty. Tulevan remontin epäselvyys voi vaikuttaa ostajan halukkuuteen tai tarjouksen suuruuteen, joten avoimuus on myyjänkin etu.

Jos osakas kokee, ettei hänelle ole annettu riittäviä tietoja ennen päätöstä, hänellä on oikeus vaatia asian uudelleenkäsittelyä tai riitauttaa päätös. Käytännön riitatilanteissa kannattaa kääntyä isännöitsijän tai taloyhtiön lakineuvonnan puoleen.

Pohditko, miten taloyhtiösi tulevat remontit tai yhtiökokouksen päätökset vaikuttavat oman asuntosi arvoon tämänhetkisessä markkinassa? Kutsu paikallinen Sp-Kodin välittäjä arviokäynnille. Me tunnemme alueesi taloyhtiöt ja autamme sinua tekemään oikeat ratkaisut.