Kiinteistönvälitysalan sanastoa

Laillistettu kiinteistönvälittäjä, joka on läpäissyt Keskuskauppakamarin välittäjäkoelautakunnan järjestämän kirjallisen LKV-kokeen. Ainoastaan LKV:t ovat oikeutettuja käyttämään kiinteistönvälittäjä-nimikettä. Sp-Kodin kiinteistönvälittäjät löydät täältä.

Laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä on henkilö, joka on läpäissyt hyväksytysti Keskuskauppakamarin välittäjälautakunnan järjestämän kirjallisen LVV-kokeen. Sp-Kodin vuokravälittäjät löydät täältä.

Muut kiinteistönvälitysalalla työskentelevät välittäjät, jotka eivät ole LKV kiinteistönvälittäjiä käyttävät ammattinimikkeitä myyntiedustaja, myyntineuvottelija tai muita vastaavia myynnin nimikkeitä. Sp-Kodin myyntineuvottelijat löydät täältä.

Kiinteistöedustajan tutkinto

Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto (KiAT)
Kiinteistönvälitysliiketoiminnan ammattitutkinto (KiLAT, ent. KiAT)

Ylemmän kiinteistönvälittäjän tutkinto.

Auktorisoitu kiinteistöarvioija on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymä asiantuntija. AKA-arvioijasta on apua, kun tarvitaan puolueetonta ja asiantuntevaa arviota esimerkiksi vaativimpien kiinteistökauppojen yhteydessä, vakuusarvioinneissa, tilinpäätöksissä, vuokrauksissa, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä sekä riitatilanteissa. AKA määrittää toimeksiannon perusteella kiinteistön arvon ja laatii kirjallisen arviolausunnon.

Kaupanvahvistaja tarkastaa kaikkien kiinteistöjen luovutusasiakirjojen allekirjoittajien henkilöllisyyden ennen varsinaista luovutusasiakirjan allekirjoitusta.  Tämän jälkeen kaupanvahvistaja vahvistaa allekirjoituksellaan tontin ja muun kiinteistön luovutusasiakirjan (esimerkiksi kauppa, vaihto, lahja) kaikkien luovutuskirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistajan on vahvistettava myös kiinteistöjä koskevat esisopimukset. Ilman kaupanvahvistusta luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Vahvistuksen voi tehdä ainoastaan kaupanvahvistaja. Sp-Kodin kaupanvahvistajat löydät täältä.

Kaupan osapuolet saattavat tarvita riitatilaisessa tavarantarkastajaa, jotka ovat parhaita ammattilaisia alallaan sekä puolueettomia asiantuntijoita, joiden tehtäviin kuuluu tavaran tai palvelun tekninen tarkastus. Heidän toimintansa on valvonnan alaista. Tarkastajat toimivat huolellisesti ja ehdottoman puolueettomasti noudattaen tavarantarkastusta koskevaa ohjesääntöä. He ovat antaneet oikeudessa tavarantarkastajan vakuutuksen. Käytetään erityisesti uudiskohteissa.

Asunnon omistus perustuu asunto-osakkeiden omistamiseen. Kun ostat esimerkiksi kerrostaloasunnon, et siis fyysisesti omista asunnon seiniä ja lattioita, vaan omistat osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen asunnon hallintaan.

Erillistaloiksi kutsutaan samalla tontilla sijaitsevia erillisiä asuinrakennuksia, joita hallitaan asunto-osakeyhtiön kautta tai hallinnanjakosopimuksella.

mh = makuuhuone, alk = alkovi, oh = olohuone, ah = asuinhuone, th = työhuone, rt = ruokailutila, rh = ruokailuhuone, tkh = takkahuone, k = keittiö, ak/avok = avokeittiö, bk = baarikaappi, kk = keittokomero, kt = keittotila, ks = keittosyvennys, kn = keittonurkkaus, apuk = apukeittiö, tupak/tpk/tk = tupakeittiö, pk/pienk = pienoiskeittiö, ph = pesuhuone, pkh = pukuhuone, s = sauna, lh = löylyhuone, kph = kylpyhuone, sh = suihkuhuone, wc = wc-tila, et = eteinen, khh = kodinhoitohuone, ku/k.ull = käyttöullakko, käyt = käytävä, tekn/tt = tekninen tila, tk = tuulikaappi, var = varasto, vh = vaatehuone, siiv/sk = siivouskomero, pykk = pyykkikaappi, at = autotalli, ak = autokatos, ap = autopaikka, avoin ter = terassi, p. parv = parveke, rp/r.parv = ranskalainen parveke, l. parv = lasitettu parveke

Hoitovastikkeen tarkoituksena on kattaa asunnon ylläpitokustannukset. Asunto-osakkeen omistaja maksaa hoitovastikkeen ja sen suuruuteen vaikuttavat rakennuksen kunto ja sen ylläpito kustannukset.

Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike. Yhtiövastike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja. 

Yhtiölainalla, tarkoitetaan taloyhtiön ottamaa velkaa, joka peritään rahoitusvastikkeena yhtiövastikkeessa asunnon omistajilta. Lainanottajana on siis taloyhtiö ja laina jaetaan (jyvitetään) maksettavaksi asunto-osakkeiden omistajille. Yleensä rahoitusvastiketta peritään kuukausittain.

Isännöitsijäntodistus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä dokumenteista. Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, kuka omistaa huoneiston. Isännöitsijäntodistuksessa on tietoa muun muassa taloyhtiön lainoista, tehdyistä ja suunnitelluista remonteista ja korjauksista.

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään, että asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksen sisällön vähimmäisvaatimuksista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Yhtiöjärjestyksessä on mm. mainittava yhtiön rakennusten sijainti, eri huoneistojen pinta-alat, osakenumerot, mahdollinen lunastuslauseke ja huoneistojen käyttötarkoitukset sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet.

Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta käydään keskustelua taloyhtiössä seuraavan viiden vuoden kunnossapidon tarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeisiin. Selvityksen perusteella ei kuitenkaan tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä. Kunnossapitotarveselvitys ei myöskään ole päätös siinä esillä olevien korjaushankkeiden toteuttamisesta, vaan jokainen remontti päätetään erikseen myöhemmissä yhtiökokouksissa.

Pitkän tähtäimen (kunnossapito)suunnitelma.

Lyhenne tulee sanoista lämpö/vesi/ilma. Tuttavallisesti putkiremontiksi kutsutussa toimenpiteessä uusitaan talon keskeinen talotekniikka. Asiasta käytetään usein myös termiä linjasaneeraus. LVIS-remonttiin sisältyy LVI-remontin lisäksi myös sähköremontti. Usein putkiremontin ja sähköremontin yhdistäminen on taloudellisesti kannattavaa.

Selonottovelvollisuus asuntokaupassa on asetettu ostajalle. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ennen kaupan tekemistä. Näin ollen ostaja ei voi vedota virheeseen, joka hänen olisi tullut havaita asuntoa tarkastaessaan. Asunto on syytä tarkastaa tavanomaista huolellisuutta noudattaen ennen sopimuksen allekirjoittamista. Selonottovelvollisuus ulottuu kaikkiin asunnon tiloihin, joihin on esteetön pääsy. Niinpä ostajan on tarkastettava myös esimerkiksi ullakot.

Asunnon myyjällä on laissa säädetty velvollisuus olennaisten tietojen antamiseen. Myyjän tiedonantovelvollisuus on sidottu asunnon virhettä koskevaan säännökseen. Sen mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tiedonantovelvollisuuteen kuuluu siis myös mahdolliset asunnossa olevat virheet ja muut sen arvoa alentavat seikat.

Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on laatia kirjallinen ostotarjous yhdessä ostajan kanssa. Kiinteistönvälitysliikkeen on annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätökseen ja välitysliike on velvollinen kertomaan sekä myyjälle että ostajalle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen liittyvistä kysymyksistä. Lue lisää asunnon ostamisesta täältä.

Ostotarjouksen vakuudeksi myyjän hyväksi maksettu rahasumma, josta sovitaan ostotarjouksessa. Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Käsirahaa koskevat asuntokauppalain määräykset ovat pakottavia. Käsiraha voi asunto-osakkeen kaupassa olla enintään 4 % kauppahinnasta, ei velattomasta hinnasta.

Ennen sopimusta sovittu seuraamus sen varalta, ettei jompikumpi täytä sopimuksen mukaista velvollisuuttaan. Käytetään niin tarjouksissa, esisopimuksissa kuin kauppakirjoissakin. Käytetään usein käsirahan sijasta. Tarjoukseen saatetaan kirjata ehto, että jos jompikumpi sopijapuoli ei erikseen täytä hyväksytyn tarjouksen mukaista ehtoa, kuten esim. ei allekirjoita erillistä kauppakirjaa määrättyyn ajankohtaan mennessä, tai muulla tavoin vetäytyy kaupasta, hän suorittaa sopimussakon toiselle. 

Myyntihinnalla tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää rahassa maksettavan kauppahinnan, mutta ei mahdollista kohteeseen kohdistuvaa lainaosuutta.

Kauppahinnalla tarkoitetaan kaupanteossa maksettavaa kauppahintaa, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvia lainaosuuksia.

Kohteen hintapyyntö, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että mahdollisen kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden. Velaton kauppahinta sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan lainaosuuden.

Myyntivoittoa eli luovutusvoittoa syntyy lähtökohtaisesti, kun asunto-osake tai kiinteistö myydään alkuperäistä hankintahintaa korkeampaan hintaan.

Asunnon tai kiinteistön kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka tulee aina tehdä kirjallisena. Kiinteistön osalta kauppakirja tulee tehdä maakaaren muotomääräysten mukaisesti (vaatii kaupanvahvistajan läsnäolon). Kauppakirjaan kirjataan mm. molempien osapuolien tiedot sekä kaupan kohde yksityiskohtineen, kauppahinta ja sen maksamiseen liittyvät yksityiskohdat, omistusoikeuden siirtymisajankohta jne. Kauppakirjan keskeiset ehdot määritellään kauppaan johtaneessa ostotarjouksessa. Katso täältä Sp-Kodin kaupanvahvistajat.

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta. Vero on 2 % asunto-osakeyhtiön osakkeiden velattomasta hinnasta ja 4 % kiinteistöjen kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. 

Itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet.

Rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä, jota ei vielä lohkomalla ole erotettu kiinteistöstä itsenäiseksi yksiköksi.

Lainhuutotodistus on asiakirja, jolla osoitetaan rekisteriyksikön omistusoikeus. Siinä esitetään tiedot kiinteistöön viimeksi myönnetystä lainhuudosta ja vireillä olevasta lainhuutohakemuksesta sekä muusta kiinteistön, sen osan tai määräalan saantoa koskevasta merkinnästä rekisterissä.

Rasitustodistuksesta ilmenevät lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatut kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset esim. sähköiset ja kirjalliset panttikirjat, hakemuksen perusteella kirjatut erityiset oikeudet sekä muistutustiedot (esim. ulosmittaus). Rasitustodistus sisältää lisäksi rekisteriyksikön perustiedot kuten kiinteistötunnuksen, rekisteröintipäivämäärän ja pinta-alan.

Kiinteistörekisteriotteella esitetään kiinteistöä ja sen muodostumista koskevia tietoja. Otteen perustiedot-osiossa esitetään rekisteriyksikön kiinteistötunnus, nimi, rekisteriyksikkölaji, kunta, rekisteröintipäivämäärä sekä mahdollinen lakkaamispäivämäärä. Osiosta löytyvät rekisteriyksikön nykyiset pinta-alatiedot, palstojen lukumäärä sekä arkistoviitetieto. Arkistoviite tarkoittaa asiakirjojen säilytyspaikkaa kunkin kiinteistörekisteriä pitävän viranomaisen arkistossa.

Syntyy maan kohoamisen, vesistöjen kuivatuksen tai kuivumisen sekä vedenpinnan alentamisen seurauksena. Kiinteistön edustalla muodostuu näin vesijättökaistale, joka ei yleensä kuulu kiinteistöön vaan viereisen vesialueen omistajalle. Jos vesijättö haittaa ranta-alueen tarkoituksenmukaista käyttöä tai vesijättö on vähäinen, siihen rajoittuvan kiinteistön omistaja voi useimmiten lunastaa sen itselleen hakemalla Maanmittauslaitoksesta kiinteistötoimitusta – vesijätön lunastamista.

Alue, joka kuuluu yhteisesti kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin.

Kunnan omistama kiinteistö, joka on muodostettu asemakaavassa katualueeksi, toriksi tai katuaukioksi, virkistysalueeksi, liikennealueeksi, vaara-alueeksi, erityisalueeksi tai vesialueeksi osoitetusta alueesta tai sen osasta ja joka on merkitty yleisenä alueena kiinteistörekisteriin.

Uudiskohteella tarkoitetaan rakennusvaiheessa olevaa tai hiljattain valmistunutta asuntoa tai kiinteistöä. Uudiskohteen osalta lainsäädäntö poikkeaa esim. käytetyn asunnon kauppaan verrattuna. Rakennuttajan on annettava turva-asiakirjat joko RS-pankin tai aluehallintoviraston säilytettäväksi sekä asetettava lain mukaiset vakuudet niin rakennusvaiheen kuin valmistumisen jälkeisten velvoitteiden hoitamiseksi.

Varausmaksu maksetaan ennakkomarkkinoinnissa olevan asunnon varaamisesta. Varausmaksu ei ole sitova, ja se palautetaan täysimääräisesti, jos ostaja peruu varauksensa. Varausmaksu ei myöskään velvoita rakentajaa ennakkomarkkinointivaiheessa rakentamaan kohdetta. Kaupan toteutuessa varausmaksu lasketaan täysimääräisesti osaksi maksettua kauppahintaa.

Asiakas kertoo välittäjälle etsimänsä kodin kriteerit ja tällä tavoin ”palkkaa välittäjän etsimään itselleen toiveidensa mukaista kotia”. Asiasta tehdään ostotoimeksiantosopimus välitysliikkeen kanssa. Näin ostaja pääsee tutustumaan asuntoihin, jotka eivät löydy asuntoportaaleista tai myynti-ilmoituksista. Tutustu ostotoimeksiantoon täältä.

Yleisin suostumus, joka vaaditaan asuntoa myydessä, on puolison suostumus. Tarvitaan erillinen asiakirja.

Valtakirja on asiakirja, jolla henkilö voi valtuuttaa toisen henkilön toimimaan puolestaan. Valtakirjaa voit joutua käyttämään esimerkiksi, jos valtuutat toisen henkilön myymään tai ostamaan asunnon/kiinteistön puolestasi.

Osakekirja on todistus osakkeen omistuksesta. Se on varsinkin perinteisesti ennen digitaalista aikaa nähty erittäin tärkeänä ja oleellisena dokumenttina todistamassa henkilön osakeomistusta. Vuoden 2019 alusta alkaen kaikki uudet asunto-osakeyhtiöt on jo perustettu digitaalisesti eikä niiden asunto-osakekirjoja ole enää painettu. Omistukset ja panttaukset rekisteröidään suoraan Maanmittauslaitoksen (MML) huoneistotietojärjestelmään.

Panttikirja on todistus vahvistetusta kiinnityksestä. Panttikirjaan merkitään muun muassa kiinnityksen kohde, kiinnityksen rahamäärä ja hakemuksen vireilletulopäivä. Kiinteistön omistaja/myyjä luovuttaa panttikirjan tyypillisesti velkojalle lainan vakuudeksi. Panttioikeuden haltijalla on oikeus saada saatavilleen suoritus kiinteistön arvosta panttikirjaan merkittyyn rahamäärään asti. Panttikirja on voimassa ikuisesti tai kunnes se kuoletetaan. Panttikirjat ovat nykyään pääsääntöisesti sähköisiä.

Hallinnanjakosopimus tehdään kiinteistön yhteisomistajien välillä kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten hallinnoinnista, ja sen avulla voidaan sopia kiinteistön käyttöoikeuksista omistajien kesken. Hallinnanjakosopimus on hyvä keino selkiyttää, millaiset oikeudet kullakin yhteisomistajalla on kiinteistöön ja mikä osuus kuuluu kenellekin, ja se voidaan rekisteröidä maanmittauslaitokseen. Hallinnanjakosopimus mahdollistaa kaikille omistajille vapaamman oikeuden määrätä omasta osuudestaan. Tyypillinen esimerkki kiinteistöstä, jossa hallinnanjakosopimus on tehty, on paritalo, jossa hallinnanjakosopimuksella sovitaan kummankin osapuolen asuntokohtaiset ja yhteiset vastuut.

DIAKSESSA asuntokaupat allekirjoitetaan ja eri osapuolten velvoitteiden välillä digitaalisesti. Digitaalisessa asuntokaupassa(Avautuu uuteen ikkunaan, Siirryt toiseen palveluun) pankit hoitavat tarvittavat maksut, osakekirjojen siirtämisen sekä siirtomerkinnät. Digitaalisen kaupan etuna on, ettei kaupan osapuolten tarvitse saapua yhtä aikaa pankkiin hoitamaan asioita. Näin aikataulutus helpottuu ja kaupat hoituvat nopeammin vaivattomasti.

Lähtökohtaisesti aistinvarainen, rakennetta rikkomaton menetelmä. Tavallisin asuntokaupassa. Mahdolliset lisätutkimussuositukset.

Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, joka perustuu mittauksiin ja esim. laboratoriotutkimuksiin, edellyttää usein rakennetta rikkovia toimenpiteitä.

Lähtökohtaisesti yksittäisen vaurion tai ongelman selvittämiseksi (kosteuskartoitus).

Rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta. Kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankkimiseksi.

Välityslainsäädännössä säädetään, että kaikessa välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa(Avautuu uuteen ikkunaan, Siirryt toiseen palveluun). Laissa ei ole tarkemmin määritelty sitä, mitä hyvällä välitystavalla käytännössä tarkoitetaan. Hyvä välitystapa on joustava normi ja se muotoutuu koko ajan. Siihen vaikuttavat muun muassa tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö.

Yhteisjärjestelysopimus liittyy esim. rakennushankkeisiin, joissa toteutetaan useampia kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerrallaan. Se liittyy myös lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeisiin, joissa kortteliin kohoaa vanhan kiinteistön rinnalle uusi asunto-osakeyhtiö. Vaikka yhteisjärjestelysopimus ei varsinaisesti vaikuta asumisen arkeen, osakkaan on hyvä ymmärtää termin sisältö yleisellä tasolla. Useimmiten termi on asuntoesitteissä.

Puolueeton riidanratkaisija. Kuluttajariitalautakunta on puolueeton ja riippumaton riitojen ratkaisija. Antaa ratkaisusuosituksia kuluttajien ja yritysten välisiin oikeudellisiin riitoihin. Kuluttajariitalautakunnalta voi pyytää ratkaisua myös asunnon myyntiin ja vuokraamiseen liittyvissä erimielisyyksissä.

Aluehallintovirasto hoitaa Suomen lainsäädännön toimeenpano-, ohjaus- ja valvontatehtäviä.

Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus. Lupaviranomainen.