Kesytä verokarhu helposti luovutusvoiton verolaskurilla
Metsätilan myymiseen ajaudutaan monestakin eri syystä, mutta yksi yleinen motiivi myymisen taustalla on luonnollisesti myynnistä saatava rahallinen hyöty tai tarve realisoida omaisuutta. Ennen kuin koko myyntiprosessiin lähtee, voisi olla ihan mielenkiintoista arvioida mahdollista tulevaa voittoa. Metsän myynnistä saatavaan myyntivoittoon vaikuttaa kuitenkin myyntihinnan lisäksi usea asia, mitkä eivät välttämättä sen enempää asiaan perehtymättä käy ilmi. Mitä kaikkea metsätilan myyntiä suunnittelevan tulisi siis ottaa huomioon metsästä saatavaa myyntivoittoa laskiessa?
Metsätilan myyjä joutuu auttamatta törmäämään polullaan verokarhuun. Tämä jännittävä tai joissain tapauksissa jopa kauhistuttava kohtaaminen johtuu siitä, että myyjälle käteen jäävän myyntivoiton määrään vaikuttaa omaisuuden myyntihinnan ja ostohinnan erotuksen lisäksi luovutusvoitosta maksettava vero. Luovutusvoittoa, eli toisin sanoen myyntivoittoa syntyy, kun omaisuutta, kuten kiinteistöä, osakkeita tai metsätilaa myydään ja myyntihinta on suurempi kuin se mitä omaisuudesta on maksettu alun perin. Tästä voitosta täytyy maksaa veroa. Metsätilan myynnin yhteydessä on siis hyvä olla tietoinen siitä, että luovutusvoitonvero saattaa olla osa myynnistä koituvia kustannuksia.
Hankintamenoja ja hankintameno-olettamia, siis mitä?
Luovutusvoitto metsäkaupasta voidaan laskea kahdella eri tavalla. Ensimmäinen tyyli on vähentää metsän myyntihinnasta ostohinta sekä kaikki mahdolliset kulut ja vähennykset. Tällaisia vähennyksiä ovat muun muassa ostettaessa maksettu varainsiirtovero ja asiakirjakulut sekä muut myynnistä aiheutuvat kulut, kuten välityspalkkio. Näitä kuluja ja vähennyksiä kutsutaan nimellä hankintamenot. Jos metsätila on saatu perintönä tai lahjana, on ostohinta sama kuin verotusarvo, jota on käytetty perintö- ja lahjaverotuksessa. Hankintamenoilla laskettu luovutusvoitonvero on yleensä edullisin silloin, kun kiinteistön hankinta- ja myyntihinta ovat lähellä toisiaan. Eli mitä vähemmän luovutusvoittoa kertyy, sitä vähemmän maksetaan luovutusvoitonveroa. Hankintamenon käyttäminen antaa usein pienemmän veron myös siinä tapauksessa, jos myytävä metsätila on hankittu alle 10 vuotta sitten.
Toinen tapa luovutusvoiton laskemiseen on hankintameno-olettaman hyödyntäminen. Kun laskemiseen hyödynnetään hankintameno-olettamaa ei myyntihinnasta vähennetä enää ostohintaa ja hankintamenoja. Luovutusvoitto saadaan siis vähentämällä myyntihinnasta vain hankintameno-olettama. Jos metsätila on omistettu alle 10 vuotta, on hankintameno-olettama 20 % metsätilan myyntihinnasta ja jos metsätila on omistettu yli 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 % metsätilan myyntihinnasta. Hankintameno-olettaman käyttö sopii usein pitkäaikaisen kiinteistöomaisuuden myyntiin.
Näin artikkeliin testipötköksi tavailtuna laskelmat ja termit voivat äkkiseltään kuulostaa hankalilta, mutta edes metsän myyntiin ennakkoon varautuvan ei näitä tarvitse pähkäillä yksin. Sp-Koti Metsän asiantuntijat ovat apunasi jo kartoitusvaiheessa, mutta ensiapua saat kätevästä luovutusvoiton verolaskurista!
Luovutusvoiton verolaskurilla väistät ikävän kohtaamisen verokarhun kanssa
Luovutusvoiton veron määrää on tärkeää arvioida ennakkoon, jotta sitä varten tulee laitettua rahaa sivuun. Ongelmana vain usein on, että veron määrän laskeminen etukäteen voi olla vaikeaa ja pahimmassa tapauksessa verokarhuun törmääminen saa pään aivan pyörälle. Erityisesti siksi, ettei kyseessä oleva vero eräänny maksuun heti, vaan usein vasta vuoden päästä kaupanteosta. Hätä ei kuitenkaan ole tämän näköinen, sillä rakensimme avuksesi helppokäyttöisen luovutusvoiton verolaskurin(Siirryt toiseen palveluun), joka auttaa sinua selvittämään veron määrää jo ennen metsätilan myyntiä. Syöttämällä omat lukusi laskuriin selvität myös, kummalla tavalla vero on pienempi: hyödyntämällä hankintamenoa vai hankintameno-olettamaa. Laskuri auttaa sinua ymmärtämään, mistä luovutusvoiton vero muodostuu ja tätä tietoa voi hyödyntää esimerkiksi myyntiajankohdan valinnassa. Kun veron määrä on myyntitilanteessa selvillä, on helppo jättää juuri oikea summa kauppahinnasta odottamaan veron erääntymistä.
Jos laskurista huolimatta mieltä jää askarruttamaan jokin metsän myyntiin liittyvä seikka tai verokarhu nyt muuten vaan saa metsätilan myyjän niskakarvat pystyyn, niin ei huolta – ammattitaitoiset metsätilavälittäjämme ovat turvanasi ja vastaavat mielellään kysymyksiisi!
Jussi Salomäki
Metsäasiantuntija, Yrittäjä, LKV, KiLAT, kaupanvahvistaja
Muita julkaisuja samalta kirjoittajalta
Sujuva metsätilan myyntiprosessi
Kuolinpesän metsätilan myynti voi tuntua monimutkaiselta ja koko matka herättää valtavasti ristiriitaisia tunteita. Edesmenneelle läheiselle tärkeän metsäomistuksen myynti voi olla kuolinpesälle kuitenkin paras vaihtoehto, vaikka kaikki eivät olisikaan siitä samaa mieltä.
Kaupantekotilaisuus metsätilakaupassa
Myös metsätilakaupat ovat kiinteistökaupat. Huolellisesti laadittu kauppakirja on olennainen osa onnistunutta kauppaa. Kauppakirjan tulee sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset sekä ostotarjouksessa sovitut ehdot lakien ja asetusten mukaisesti – hyvin laadittu ja oikean sisältöinen kauppakirja on onnistuneen kaupan edellytys.
Metsätilan myynti tarjousaikakaupalla
Myynti-ilmoituksessa näkyvä hinta on metsätilan hintapyyntö, joka perustuu metsäalan ammattilaisen tekemään tila-arvioon, myyjän tavoitteisiin sekä nykyiseen markkinahintaan. Ostajaehdokas voi tarjota metsätilasta mieleisensä hinnan, joka voi olla enemmän, vähemmän tai saman verran kuin asetettu hinta.