Tiesitkö nämä 5 asiaa, jotka vaikuttavat metsän hintaan?
Metsätilan arvon selvittäminen tulee ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun metsää ollaan ostamassa tai myymässä. Äkkiseltään voisi kuvitella, että metsätilan hinnan voi arvioida vikkelästi vaikkapa hehtaarien perusteella. Verottajallekin kelpaa metsän hinnaksi Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston keskiarvot, mutta tässä tilastossa ei kuitenkaan huomioida kaikkia metsän hintaan vaikuttavia asioita, kuten esimerkiksi puuston määrää. Samankokoisten metsätilojen hintojen vaihteluväli voi todellisuudessa olla melkoisen suuri. Metsätilan arvoon vaikuttaakin yllättävän moni seikka, joista muodostuu aina ainutlaatuinen kokonaisuus – siksi jokaisella metsätilalla onkin oma hintansa.
Yleisesti ottaen metsätilan hinta elää lähtötietojen, metsän ominaisuuksien, myyjän ja ostajan, laskentatavan ja markkinatilanteen mukaan. Tässä kohtaa saattaa kokeneempikin metsänkävijä olla kuin puulla päähän lyöty. Siksi jäsensimme metsänhinnan muodostumiseen liittyvät asiat viiden kohdan listaan, jotta sinun olisi helpompaa arvioida metsätilan todellista hintaa.
1. Halki, poikki ja pinoon!
Saatoit jo arvatakin, että metsän arvosta suuri osa voi olla puuston arvoa. Eli mitä enemmän hyödynnettävää puuta, sitä korkeampi metsätilan hinta. Aina asia ei kuitenkaan ole aivan näin mutkaton, sillä kasvavastakin puustosta voi saada hyvän tuoton. Ostaja voi hinnoitella tarjouksensa metsätilasta sen laskennallisen tuoton perusteella. Tässä laskukaavassa kasvava puusto voi antaa suuremman arvon kuin vastaava määrä hakkuuikäistä puustoa.
Mittausmenetelmällä on vaikutusta siihen, miten luotettavaa tieto puuston määrästä on. Kaukokartoitettu metsän puustotieto voi olla jopa 30 % liian pieni tai suuri. Huolellisella maastomittauksella taas voidaan päästä alle 10 % virhemarginaaliin. Lisäksi puun markkinahinnan positiivinen kehitys lisää metsästä maksettavaa hintaa, vaikka hakkuut metsässä eivät olisikaan ajankohtaisia.
2. Spesialiteetit, saavutettavuus ja suojeluarvo
Se, mitä kaikkea metsätilan hehtaarien sisällä on, vaikuttaa hintaan joko positiivisesti tai negatiivisesti. Positiivista vaikutusta hintaan saa, kun metsätila on helposti saavutettavissa ja sinne vievät hyvät metsätiet. Ostajalle on hyödyllistä, jos metsätilalta on lyhyemmät kuljetusmatkat, sillä hän saa paremman hinnan puulle, kun rahaa ei valu matkoihin. Metsätilan sijainnilla on merkitystä muustakin vinkkelistä kuin saavutettavuuden näkökulmasta. Usein yli 200 metrissä sijaitsevan metsän hinta on lumituhoriskin vuoksi halvempi kuin tavallisen metsän.
Metsälakikohteet ja erityisen tärkeät elinympäristöt voivat nostaa metsän hintaa, jos metsätilalla on myös muita merkittäviä suojeluarvoja. Lisäksi tuulivoimalat tai niiden rakentaminen metsätilalle ovat varsinainen lottovoitto! Energiayhtiön kanssa tehty vuokrasopimus voi antaa metsätilalle jopa metsätaloutta paremman tuoton.
Metsän hyvä hoitohistoria vaikuttaa merkittävästi ja tietysti positiivisesti metsän hintaan. Metsähoitotöiden rästit usein pienentävät metsän tuottoa, mutta eivät kuitenkaan vähennä ostajien kysyntää. Uudistamattoman metsän muokkaukselle, taimille ja istutustöille voi joutua varaamaan jopa 1500 euroa hehtaaria kohden.
3. Tarjouskilpailu ja tuttavadiilit – metsän hinta heilahtaa, kun metsästä tulee kuumaa tavaraa
Julkisessa kilpailutuksessa ja huutokaupassa metsän hinta nousee usein korkeammalle kuin hiljaisessa myynnissä. Kilpailutilanteessa halukkaan ostajan on yksinkertaisesti tarjottava metsästä eniten. Ja jos oikein kovasti haluaa metsätilansa käyvän kaupaksi, on silloin hinnoiteltava metsä kauppa-arvon mukaisesti. Kysytyn metsätilan arvo voi olla puolitoista kertaa suurempi kuin tarjontavoittoisen alueen metsätila.
Se minkälainen rahan tarve metsätilan myyjällä sattuu olemaan, voi vaikuttaa metsän hintaan. Esimerkiksi lainojen vakuudeksi kiinnitetyn metsätilan voi joskus joutua realisoimaan markkinahintaa halvemmalla. Asuntokaupasta tutussa jatkuvassa myynnissä metsästä maksetaan harvoin markkinoiden parasta hintaa ja yläkanttiin hinnoiteltu metsä voi karkottaa ostajia. Kaverikaupoissa metsän hintaan vaikuttaa yhteinen historia ja toivotunlainen tulevaisuus. Hyvälle naapurille metsä voidaan myydä halvalla, kunhan löytyy tuttu jatkaja tai toisin päin, sydänystävälle voi metsätilasta maksaa reilumminkin.
4. Metsämarkkinoiden vuoristorata – kysynnän ja tarjonnan tanssi
Markkinatilanne vaikuttaa aina kaikenlaiseen kaupankäyntiin, eikä metsätilat ole poikkeus. Kysyntävoittoinen markkinatilanne luonnollisesti nostaa metsätilasta maksettavia hintoja, ja jos tilanne kääntyy tarjontavoittoiseksi, kääntyy metsän hinta laskuun. Matalien korkojen aikana metsästä maksetaan enemmän. Kun korot ovat nousseet, on sijoittajilla rahalle muitakin kohteita kuin matalatuottoinen metsä.
5. Pohjoisesta säästöä vai etelästä kultakaivos? Metsän hintaan vaikuttaa myös sijainti kartalla
Maanmittauslaitoksen ja Metsälehden hintaseurannan mukaan metsän hinta vaihtelee alueittain. Esimerkiksi Lapissa mediaanihinta on ollut 1272 euroa/ha ja Päijät-Hämeessä 6379 euroa/ha, kun taas puuston hinta on Varsinais-Suomessa korkeimmillaan 61 euroa/m³ ja Lapissa matalimmillaan 27 euroa/m³. Lopullinen metsän hinta määräytyy maastoinventoidun arvion ja tarjouskaupan perusteella, mutta paras tapa saada selville korkein mahdollinen myyntihinta on pyytää tarjouksia useilta ostajaehdokkailta.
Vaikuttaako vieläkin hieman monimutkaiselta? No eipä ihme, kun metsän hintaan vaikuttaa niin moni seikka. Sp-Koti Metsä palvelee metsäkaupoilla ympäri Suomen ja on apunasi metsän hinnan arvioinnissa. Tavoitteenamme on hoitaa metsätila kaupat niin, että sekä ostaja että myyjä voivat olla toteutuneeseen metsän hintaan tyytyväisiä.
Jussi Salomäki
Metsäasiantuntija, Yrittäjä, LKV, KiLAT, kaupanvahvistaja
Toimipisteen artikkelit
Sujuva metsätilan myyntiprosessi
Kuolinpesän metsätilan myynti voi tuntua monimutkaiselta ja koko matka herättää valtavasti ristiriitaisia tunteita. Edesmenneelle läheiselle tärkeän metsäomistuksen myynti voi olla kuolinpesälle kuitenkin paras vaihtoehto, vaikka kaikki eivät olisikaan siitä samaa mieltä.
Kaupantekotilaisuus metsätilakaupassa
Myös metsätilakaupat ovat kiinteistökaupat. Huolellisesti laadittu kauppakirja on olennainen osa onnistunutta kauppaa. Kauppakirjan tulee sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset sekä ostotarjouksessa sovitut ehdot lakien ja asetusten mukaisesti – hyvin laadittu ja oikean sisältöinen kauppakirja on onnistuneen kaupan edellytys.
Metsätilan myynti tarjousaikakaupalla
Myynti-ilmoituksessa näkyvä hinta on metsätilan hintapyyntö, joka perustuu metsäalan ammattilaisen tekemään tila-arvioon, myyjän tavoitteisiin sekä nykyiseen markkinahintaan. Ostajaehdokas voi tarjota metsätilasta mieleisensä hinnan, joka voi olla enemmän, vähemmän tai saman verran kuin asetettu hinta.
Muita julkaisuja samalta kirjoittajalta
Sujuva metsätilan myyntiprosessi
Kuolinpesän metsätilan myynti voi tuntua monimutkaiselta ja koko matka herättää valtavasti ristiriitaisia tunteita. Edesmenneelle läheiselle tärkeän metsäomistuksen myynti voi olla kuolinpesälle kuitenkin paras vaihtoehto, vaikka kaikki eivät olisikaan siitä samaa mieltä.
Kaupantekotilaisuus metsätilakaupassa
Myös metsätilakaupat ovat kiinteistökaupat. Huolellisesti laadittu kauppakirja on olennainen osa onnistunutta kauppaa. Kauppakirjan tulee sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset sekä ostotarjouksessa sovitut ehdot lakien ja asetusten mukaisesti – hyvin laadittu ja oikean sisältöinen kauppakirja on onnistuneen kaupan edellytys.
Metsätilan myynti tarjousaikakaupalla
Myynti-ilmoituksessa näkyvä hinta on metsätilan hintapyyntö, joka perustuu metsäalan ammattilaisen tekemään tila-arvioon, myyjän tavoitteisiin sekä nykyiseen markkinahintaan. Ostajaehdokas voi tarjota metsätilasta mieleisensä hinnan, joka voi olla enemmän, vähemmän tai saman verran kuin asetettu hinta.